Заказать звонок
Заполните форму и мы свяжемся
с Вами в ближайшее время!
с Вами в ближайшее время!
Выгодная покупка коммерческой недвижимости на заёмные средства: можно ли не платить по ипотеке?
Бизнес-ипотеку банки предоставляют не все и не всем, а если и дают, то выдвигают требования. Сегодня разберём процедуру покупки помещения для бизнеса на заёмные средства. И определим, на каких условиях приобретать коммерческую недвижимость в ипотеку выгодно.
Преимущества бизнес-ипотеки
Коммерческая, или бизнес-ипотека — это банковский кредит на приобретение нежилого объекта. Цель покупки заключается в ведении коммерческой деятельности.
Преимущества:
Преимущества:
- Защита денег. Цены на недвижимость расти не перестают. Когда средств на покупку бизнеса не хватает, лучше сделать это на заёмные: длительный процесс накопления денег чреват потерей дохода и поеданием средств инфляцией.
- Оперативный переход недвижимости в собственность. Соответственно, и быстрое получение прибыли.
- Дополнительный заработок при условии сдачи помещения в аренду.
Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку: первоначальный взнос
Если сравнивать с жилищной, то у коммерческой чаще меньше срок кредитования, а первоначальный взнос и пакет документов больше. Связано это с повышенными рисками. В то же время некоторые учреждения предоставляют заёмщикам отсрочку по выплате основного долга от шести месяцев до года.
Сумма первоначального взноса составляет около 30%. Можно ли без него взять ипотеку на коммерческую недвижимость? На такой шаг банки идут нехотя. Нулевой кредит выдают, но на короткий срок и с дополнительным залогом на движимое или недвижимое имущество.
Сумма первоначального взноса составляет около 30%. Можно ли без него взять ипотеку на коммерческую недвижимость? На такой шаг банки идут нехотя. Нулевой кредит выдают, но на короткий срок и с дополнительным залогом на движимое или недвижимое имущество.
Ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц
Без дополнительного залога и поручителей большие суммы по потребительским кредитам не выдают. Тут перед ним у ипотеки преимущества: в залог идёт только приобретаемый объект.
Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку могут:
Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку могут:
1
Наёмные сотрудники. Для этой категории граждан ипотечные программы наиболее выгодные;
2
Самозанятые со сроком регистрации от шести месяцев;
3
Индивидуальные предприниматели. Статус И П — больше года. Вероятность одобрения банком ипотеки повышают хорошие обороты по расчётному счёту или, в случае его отсутствия, по личным картам;
4
Акционеры и учредители обществ с ограниченной ответственностью. Банки рассматривают представителей бизнеса в рамках физ. лиц, если их доля от 1 до 50%. Как и в случае с ИП, компания должна существовать больше года и показать обороты за последние шесть месяцев.
Основное требование для физических лиц — быть гражданином РФ старше 21 года. Верхний возрастной порог законом не установлен, но после 65 лет получить бизнес-ипотеку сложнее.
В зависимости от вида рынка — первичный или вторичный — отличается и сумма первоначального взноса. При работе в найме и отсутствии ИП или самозанятости за объект от застройщика вносят от 15% стоимости объекта. За вторичную недвижимость придётся выложить все 30% — вне зависимости от формы трудовой деятельности. Процентная ставка же постоянно меняется и различается в зависимости от банка.
В зависимости от вида рынка — первичный или вторичный — отличается и сумма первоначального взноса. При работе в найме и отсутствии ИП или самозанятости за объект от застройщика вносят от 15% стоимости объекта. За вторичную недвижимость придётся выложить все 30% — вне зависимости от формы трудовой деятельности. Процентная ставка же постоянно меняется и различается в зависимости от банка.
Требования к юридическим лицам
Об ипотеке под коммерческую недвижимость для физических лиц поговорили, пора упомянуть и юридические.
Требования для них:
Имеет значение и «возраст» бизнеса. Чем дольше фирма ведёт деятельность, тем надёжнее выглядит в глазах банка.
Требования для них:
- Резидентство РФ;
- Наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
- Отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами;
- Отсутствие открытой процедуры банкротства.
Имеет значение и «возраст» бизнеса. Чем дольше фирма ведёт деятельность, тем надёжнее выглядит в глазах банка.
Требования к помещениям: можно ли купить в ипотеку такие объекты коммерческой недвижимости, как офисы или склады?
Можно. Вместе с тем банки выдают ипотеку и на участки земли, и на отдельные помещения под магазин или производство. Но все объекты должны быть капитального строительства, которые от некапитальных построек отличаются фундаментом. Их характеристики закреплены в пункте 10 статьи 1 ГрК РФ.
Процесс оформления
Для покупки коммерческой недвижимости понадобится чуть больше времени, чем для жилой. В остальном же последовательность действий аналогична:
1
Изучаем условия разных банков;
2
Выбираем подходящий. Юристы рекомендуют обращаться за кредитом на коммерческую недвижимость в свой же банк. Так оформление ипотеки и проверка деятельности заёмщика пройдут быстрее и проще;
3
Оставляем заявку в отделении или на официальном сайте;
4
Предоставляем необходимый пакет документов: свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе, устав со всеми изменениями и дополнениями, лицензии, подтверждающий назначение руководителя протокол, приказ о назначении главного бухгалтера или возложения обязанности по ведению бухгалтерского учёта на руководителя, копии паспортов всех кто задействован в сделке, финансовая отчётность с подтверждающими сдачу их в налоговую инспекцию документами;
5
Ожидаем решения.
Если банк одобрит ипотеку, то выдаст её в залог приобретаемого объекта. Однако по закону залоговое обременение накладывают после передачи заёмщику права собственности. Выходит, что сперва учреждению придётся оформить ипотеку, и только потом — закладную.
Для банка процесс рисковый: кредит какое-то время остаётся необеспеченным. Поэтому на практике происходит несколько иначе. Чтобы не запутаться, заёмщика, то есть будущего собственника, обозначим как X. А продавца, у которого он покупает недвижимость — как Y. Теперь по порядку:
Для банка процесс рисковый: кредит какое-то время остаётся необеспеченным. Поэтому на практике происходит несколько иначе. Чтобы не запутаться, заёмщика, то есть будущего собственника, обозначим как X. А продавца, у которого он покупает недвижимость — как Y. Теперь по порядку:
1
Заёмщик X находит подходящее помещение, оформляет ипотеку и вносит первоначальный взнос;
2
Банк выдаёт ему документ, гарантирующий передачу недостающей суммы продавцу Y после оформления помещения в залог;
3
Покупатель X предоставляет этот документ продавцу Y и перечисляет аванс;
4
Между покупателем X и продавцом Y оформляется договор купли-продажи помещения, и покупатель становится собственником;
5
Банк и новый собственник X оформляют залоговый договор, и на помещение накладывается налоговое обременение;
6
Продавец Y получает остаток суммы сделки от банка.
Как выгодно купить недвижимость в ипотеку: метод опытного инвестора
Расскажем об эффективной схеме дальновидных предпринимателей.
Например, у вас есть 20 000 000 рублей. Если возьмёте квартиру стоимостью в 15 000 000 в ипотеку, то первоначальный взнос 15% составит 4 500 000 рублей. На оставшиеся 15 500 000 вы можете купить сьют в гостиничном комплексе ACADEMIA LAND и каждый месяц получать доход: в Академиа он фиксированный.
Так, от 15 500 000 рублей годовая прибыль составит 1 550 000 рублей, а ежемесячная — 129 000. Платеж от Академиа будет перекрывать платёж по ипотеке на квартиру.
Способ прозрачный и логичный, однако в голову неопытному инвестору часто приходит слишком поздно.
В стоимость сьюта ACADEMIA LAND входит:
В ACADEMIA LAND есть программа рассрочки, которая для каждого проекта индивидуальна. Закажите консультацию, чтобы узнать подробности у менеджера.
А ещё недавно у себя в блоге мы рассказали, почему инвестору лучше приобретать готовый арендный бизнес, а не пустое помещение. Прочитать можно здесь.
Например, у вас есть 20 000 000 рублей. Если возьмёте квартиру стоимостью в 15 000 000 в ипотеку, то первоначальный взнос 15% составит 4 500 000 рублей. На оставшиеся 15 500 000 вы можете купить сьют в гостиничном комплексе ACADEMIA LAND и каждый месяц получать доход: в Академиа он фиксированный.
Так, от 15 500 000 рублей годовая прибыль составит 1 550 000 рублей, а ежемесячная — 129 000. Платеж от Академиа будет перекрывать платёж по ипотеке на квартиру.
Способ прозрачный и логичный, однако в голову неопытному инвестору часто приходит слишком поздно.
В стоимость сьюта ACADEMIA LAND входит:
- Ликвидная недвижимость с кадастровым номером в центре Москвы, Санкт-Петербурга или Дубая;
- Оснащение номера по стандарту гостиничного сервиса: меблировка, бытовая техника, текстиль, посуда;
- Долгосрочное сотрудничество с гостиничным оператором ACADEMIA LAND по договору аренды с гарантированными выплатами. Документ регистрируется в Росреестре;
- Защитный антиинфляционный инструмент в долгосрочной перспективе в виде востребованной и доходной недвижимости;
- Официально согласованный проект приспособления или реконструкции с прохождением государственной экспертизы.
В ACADEMIA LAND есть программа рассрочки, которая для каждого проекта индивидуальна. Закажите консультацию, чтобы узнать подробности у менеджера.
А ещё недавно у себя в блоге мы рассказали, почему инвестору лучше приобретать готовый арендный бизнес, а не пустое помещение. Прочитать можно здесь.
Рекомендованные статьи
Часто задаваемые вопросы
Управляющая компания (УК) отвечает за техническую эксплуатацию и администрирование объекта, а гостиничный оператор занимается полным управлением номерного фонда, бронированиями, сервисом. Мы работаем как оператор, обеспечивая высокую доходность ваших инвестиций в отель в историческом центре Петербурга. Подробно о то, чем управляющая компания отличается от гостиничного оператора писали в этой статье
Срок окупаемости коммерческой недвижимости по рынку 8-10 лет, в проектах ACADEMIA – этот показатель на 20-30% быстрее рыночных. Это происходит благодаря высокой рентабельности, якорного арендатора с договором на 10+ лет, круглогодичной загрузке отелей 85% и инвестиционной привлекательности локации в историческом центре СПб.
Срок окупаемости коммерческой недвижимости по рынку 8-10 лет, в проектах ACADEMIA – этот показатель на 20-30% быстрее рыночных. Это происходит благодаря высокой рентабельности, якорного арендатора с договором на 10+ лет, круглогодичной загрузке отелей 85% и инвестиционной привлекательности локации в историческом центре СПб.
Да, вы можете купить номер в отеле в собственность под ключ с оснащением и ремонтом – это популярный инструмент инвестирования в коммерческую недвижимость. Мы оформляем отдельный кадастр, предоставляем рассрочку на 4 года и договор купли-продажи. Объекты ACADEMIA уже имеют якорного арендатора, что гарантирует пассивный доход от 2,4 млн руб в год.
Доходность инвестиций в апартаменты зависит от локации, класса объекта и условий управления. Средняя доходность апартаментов в Cанкт-Птеребурге в 2025 году – 10,2% годовых. В проектах от ACADEMIA средняя доходность составляет от 12% годовых. Это достигается за счет якорного арендатора с договором на 10+ лет, профессионального управления, высоких показателей загрузки отеля и расположения в историчеких центрах Москвы и Петербурга. Подробнее о модели с гарантированным доходом писали в этой статье
Да. Мы предлагаем готовый арендный бизнес в СПб: номера в отеле уже сдаются под управление гостиничного оператора, доходность – выше рынка. Полное юридическое сопровождение (отдельный кадастр, договор купли-продажи). Это оптимальный вариант для пассивного дохода без участия в управлении.
Якорный арендатор – это крупный арендатор, который занимает значительную площадь в коммерческой недвижимости и привлекает основной поток клиентов (например, сетевой отель или ресторан). Якорные арендаторы – это своего рода “знак качества” для объекта недвижимости.
Его наличие:
- снижает риски простоя - влияет на известность и узнаваемость
- повышает инвестиционную привлекательность недвижимости
- гарантирует фиксированный доход.
В наших проектах работает якорный арендатор - сеть отелей и ресторанный альянс ACADEMIA с договором на 10+ лет, что минимизирует риски для инвесторов.
Его наличие:
- снижает риски простоя - влияет на известность и узнаваемость
- повышает инвестиционную привлекательность недвижимости
- гарантирует фиксированный доход.
В наших проектах работает якорный арендатор - сеть отелей и ресторанный альянс ACADEMIA с договором на 10+ лет, что минимизирует риски для инвесторов.
Ознакомиться с проектами ACADEMIA в разделе Проекты
или свяжитесь с нами, чтобы получить презентацию о гостиничной недвижимости с гарантированной чистой доходностью от 10% годовых.
или свяжитесь с нами, чтобы получить презентацию о гостиничной недвижимости с гарантированной чистой доходностью от 10% годовых.
Вы можете
Сообщение об успешной отправке!