+7 (812) 614-11-90
cbo@academia-hotels.ru

Готовый арендный бизнес или пустое помещение: что лучше купить инвестору

Инвестиции в коммерческую недвижимость с целью получения пассивного дохода в 2025 году всё больше набирают обороты. Но действительно ли покупка в Москве или Санкт-Петербурге готового арендного бизнеса с арендатором выгоднее, чем приобретение в большом городе под сдачу пустого помещения?

Пустые помещения: кто, зачем и как их снимает;

Минусы пустых помещений;

Как купить готовый арендный бизнес с арендатором в Москве и Санкт-Петербурге, чтобы не попасть впросак;

Коммерческая недвижимость: готовый арендный бизнес или пустое помещение? Вывод.

Пустые помещения: кто, зачем и как их снимает

Если говорить именно о пустых помещениях, то чаще их арендуют:

Для торговой деятельности магазина — маленького киоска у дома или огромного гипермаркета;
Под офисы;
Для складов и производственных помещений. Это узкоспециализированная сфера, где в качестве нанимателей в основном выступают представители сегмента e-commerсе.

Перед покупкой пустого помещения инвестору предстоит:

Найти помещение;
Проверить юридически сделку на скрытые недостатки: в инженерии, качестве отделки. Убедиться в минимальной амортизации;
Подтвердить согласованность перепланировок при их наличии;
Изучить локацию на предмет доходности;
Сделать ремонт: найти подрядчиков, выбрать строительные материалы, создать дизайн-проект, при необходимости оснастить помещение;
Опубликовать объявления о сдаче;
Проводить встречи и просмотры с будущими арендаторами.
Грамотно составить договор аренды.

Минусы пустых помещений

Недостатки достаточно существенные:

Паузы, возникающие в процессе смены арендаторов. Поиск новых может занимать до полугода, и за период простоя финансового потока наймодателя ждут убытки — коммунальные платежи, в отличие от съёмщиков, никуда не денутся;
Чтобы привести помещение в соответствующий фирменному стилю вид, арендаторы просят скидку на первое время аренды или арендные каникулы. Длится это время от 2 недель до нескольких месяцев — в зависимости от того, насколько радикально меняется пространство;
Необходимость контроля за оснащением объекта. Если оно не будет выполнено в соответствии с техникой безопасности, могут пострадать люди. И что бы ни было прописано в договоре, ответственность за это частично ляжет на собственника — за то, что не проконтролировал загромождение аварийных выходов или допустил использование непотребных материалов в отделке.

Как купить готовый арендный бизнес в Москве или Санкт-Петербурге, чтобы не попасть впросак

Сдача в аренду коммерческой недвижимости сложнее, чем жилой. Просто скачать договор из интернета не выйдет. Необходимо учесть как можно больше деталей: на ком будут лежать операционные расходы, оплата коммунальных услуг, затраты на вышедшие из строя предметы оснащения.

При выборе объекта стоит обратить внимание:

На локацию. Даже находящийся на слуху магазин в неудачном месте не принесёт хорошей выручки, что чревато непрерывной текучкой съёмщиков;
На годовую прибыль с учётом снижающих доходность факторов. Ключевой из них — налог на имущество. Если продажа помещения с готовым арендным бизнесом осуществляется юридическому лицу, то будущий ежегодный налог будет намного выше, чем для физического лица;
На юридическую чистоту приобретаемой недвижимости. Сюда относится: проверка правоустанавливающих документов, репутации продавца и его юридического прошлого, контроль отсутствия ограничений, обременений, незаконной перепланировки и задолженностей по коммунальным платежам.

Коммерческая недвижимость: готовый арендный бизнес или пустое помещение? Вывод

Будь то сдача в аренду пустого помещения или готового арендного бизнеса, у такого вида вложений есть явные преимущества: высокая доходность, защищённость инвестиций, отсутствие необходимости собственнику заниматься финансово-хозяйственной деятельностью.

Если сравнивать приобретение пустого помещения и готового арендного бизнеса, то во втором случае на владельца ложится меньше рисков, расходов и обязательств.

Перед тем, как получать пассивный доход от сдачи в аренду пустого помещения, собственнику предстоит долгий и утомительный процесс. В готовом арендном бизнесе же ситуация иная. Например, компания ACADEMIA LAND занимается полным циклом создания продукта: от поиска земельного участка до привлечения и обслуживания гостей.

На арендованной у вас территории организация занимается комплексным операционным управлением сетью сьют-отелей. Она берёт на себя оплату коммунальных платежей, расходы в непредвиденных ситуациях и оснащение номеров. Происходит оно в соответствии с техникой безопасности: с системой оповещения в каждом номере, аварийным освещением, противопожарными дверями.

Отдел редевелопмента организации создаёт качественный номерной фонд в исторических зданиях в центре Москвы и Санкт-Петербурга, что поддерживает стабильный туристический поток. Партнёры ежемесячно получают от аренды фиксированный доход и не переживают о возможной текучке съёмщиков: договор заключается от четырёх до пятнадцати лет, с индексацией ставки с пятого года сотрудничества.