Совокупный доход от недвижимости

Совокупный доход от инвестиций в недвижимость — комплексный финансовый результат, складывающийся из текущих денежных потоков, налоговой оптимизации и роста капитализации актива. 

Для инвесторов понимание этой структуры — ключ к принятию взвешенных решений и извлечению максимальной выгоды в условиях меняющегося рынка.

Совокупный доход (Total Return) — это совокупность всех финансовых выгод, которые инвестор получает от владения активом в течение определенного периода:

• Прямой арендный доход: это регулярные платежи от сдачи объекта в аренду. Его стабильность и уровень зависят от типа недвижимости, ее локации и конъюнктуры рынка.

• Капитализация (ростарендную ставкути актива): со временем объект недвижимости дорожает. Этот рост может быть обусловлен особенностями самого объекта, общей инфляцией и повышением цен на рынке. Например, бутик-отели ACADEMIA – как объекты культурного наследия в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы, имеют подтвержденный рост капитализации на 30-40%.

Иногда объекты культурного наследия (ОКН) правильнее сравнить с уникальным антиквариатом, а не называть обобщенной «коммерческой недвижимостью».

В центре Москвы и Петербурга закончились свободные земли — новые дворцы и особняки там не построить, а каждое сохранившееся здание — редкий товар: чем меньше остаётся, тем дороже стоит со временем.

Эти здания строились веками в центре городов, а сейчас это престижные локации, рядом с которыми Кремль, Эрмитаж, Невский проспект, набережные рек и каналов, самые известные в стране музей, театры и соборы. Туристические маршруты среди этих мест самые активные.

Тренд располагать бутик-отели, люксовые магазины, премиальные рестораны, солидные компании в «исторический особняк» растет. Гости готовы платить больше за возможность побывать в здании с историей.

Государство строго защищает ОКН, реставрация контролируется, исторический облик сохраняется — актив не обесценивается из-за безвкусных или временных модных новшеств, а становится дороже.  

Пока города растут, старинные здания в центре только дорожают. Даже кризисы их почти не затрагивают — они всегда в цене, такие активы передают по наследству.

Исходные инвестиции в сентябре 2021:

• Стоимость приобретения офисного помещения в отеле: 11 397 000 ₽
• Стабильный арендный доход: 120 000 ₽/мес
• Годовая доходность: 12,63%

Результат инвестиционного цикла (апрель 2025):

• Совокупный арендный доход: 6 480 000 ₽
• Доход от продажи через программу trade-in: 16 951 000 ₽
• Рост стоимости актива: +49% (10,88% годовых)

Финансовые результаты:

• Совокупный доход за 3,5 года: 105,8%
• Срок окупаемости: ~4 года
• Капитал инвестора практически удвоился

Механика выхода:

В апреле 2025 года инвестор воспользовался программой trade-in, обменяв свой объект на лот в строящемся проекте по повышенной стоимости с сохранением доходности на период строительства.

Эффект для инвестора:

• Полный возврат вложений за счет арендных платежей
• Прирост капитала за счет роста стоимости недвижимости
• Бесшовный переход в новый проект с сохранением доходности

Этот кейс демонстрирует эффективность ранних инвестиций в недвижимость с продуманной стратегией выхода через программу trade-in.

Получить высокий совокупный доход от недвижимости — это результат продуманной стратегии, а не просто владения активами. 

Модель, предлагаемая ACADEMIA, на практике демонстрирует, как можно объединить гарантированную доходность, значительный рост капитализации и полное пассивное управление.