Записаться на просмотр
Заполните форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Гид по инвестициям: сравнение доходности разных типов коммерческой недвижимости
Для опытного инвестора коммерческая недвижимость может представлять собой значительную часть диверсифицированного инвестиционного портфеля. Но этот класс активов не монолитен. Его сегменты демонстрируют разную динамику: одни характеризуются более высокой доходностью при повышенных рисках, другие — умеренной, но более стабильной. Это ставит перед инвестором задачу по поиску оптимального соотношения риск/доходность.
Эксперты ACADEMIA провели анализ актуальных предложений на рынке Санкт-Петербурга, чтобы выявить не только цифры, но и стоящие за ними возможности и подводные камни.
Эксперты ACADEMIA провели анализ актуальных предложений на рынке Санкт-Петербурга, чтобы выявить не только цифры, но и стоящие за ними возможности и подводные камни.
Обзор рынка: цифры и тренды
В основе нашего исследования — объекты с действующими арендаторами. Вот что показывает статистика по ключевым сегментам:
Разбор сегментов: плюсы и скрытые риски
Склады
Плюсы:
Риски:
- Высокая доходность.
- Долгосрочные контракты. Крупные логистические операторы и маркетплейсы берут площади на много лет.
- Минимальный износ. Конструкции складов рассчитаны на интенсивное использование.
Риски:
- Высокие пороги входа. Стоимость объекта может быть очень значительной.
- Локационная специфика. Доходность зависит от логистической развязки.
- Технические требования. Необходимость соответствия высоким требованиям к нагрузкам, высоте потолков, воротам и другим нюансам.
Общепит
Плюсы:
Риски:
- Высокий доход. Высокодоходный сегмент благодаря высокой маржинальности успешных заведений.
- Лояльность к локации. Арендаторы готовы платить за центральные, проходимые и статусные адреса.
- Долгосрочные контракты. Сетевые операторы заключают договоры на несколько лет.
Риски:
- Волатильность бизнеса. Риск смены арендатора или закрытия заведения в случае неудачи.
- Высокие операционные затраты. Требуются дорогостоящие инженерные подготовки (вентиляция, канализация).
- Зависимость от трендов. Потребительские предпочтения могут быстро меняться.
Общепит
Плюсы:
Риски:
- Высокий доход. Высокодоходный сегмент благодаря высокой маржинальности успешных заведений.
- Лояльность к локации. Арендаторы готовы платить за центральные, проходимые и статусные адреса.
- Долгосрочные контракты. Сетевые операторы заключают договоры на несколько лет.
Риски:
- Волатильность бизнеса. Риск смены арендатора или закрытия заведения в случае неудачи.
- Высокие операционные затраты. Требуются дорогостоящие инженерные подготовки (вентиляция, канализация).
- Зависимость от трендов. Потребительские предпочтения могут быстро меняться.
Ритейл
Плюсы:
- Стабильность. Спрос на товары первой необходимости (продукты, аптека) не зависит от кризисов.
- Надежность арендатора. Работа с федеральными сетями — это минимальный риск.
- Предсказуемый cash flow. Долгосрочные договоры с четким графиком платежей.
- Более низкая доходность. По сравнению с общепитом, отдача ниже.
- Жесткая конкуренция. Наличие поблизости других сетевых магазинов может влиять на выручку арендатора.
- Специфические требования. Под каждый формат нужна своя планировка и условия.
Офисы
Плюсы:
- Долгосрочность аренды. Офисные договоры часто заключаются на 3-5 лет и более.
- Простота обслуживания. Меньше затрат на эксплуатацию по сравнению с общепитом.
- Влияние тренда на удаленку. Спрос на офисные площади может колебаться.
- Риск простоя. Найти нового арендатора под конкретные требования может занять время.
- Зависимость от состояния БЦ. Доходность сильно зависит от класса здания и управления.
Офисы
Плюсы:
- Долгосрочность аренды. Офисные договоры часто заключаются на 3-5 лет и более.
- Простота обслуживания. Меньше затрат на эксплуатацию по сравнению с общепитом.
- Влияние тренда на удаленку. Спрос на офисные площади может колебаться.
- Риск простоя. Найти нового арендатора под конкретные требования может занять время.
- Зависимость от состояния БЦ. Доходность сильно зависит от класса здания и управления.
Важный инструмент защиты дохода: индексация арендной платы
Во всех сегментах мы видим общий тренд — гарантированная индексация арендной платы на 5-8% ежегодно. Это ключевая опция любого инвестиционного лота, защищающая доход от инфляции. Отсутствие этого пункта в договоре — серьезный красный флаг для инвестора.
ACADEMIA: инвестиционная модель, вобравшая
в себя сильные стороны всех сегментов
в себя сильные стороны всех сегментов
Анализ показывает, что у каждого сегмента есть свои сильные и слабые стороны. Модель, которую предлагает ACADEMIA объединяет в себе преимущества каждого из них.
Почему покупка коммерческой недвижимости в ACADEMIA превосходит стандартные рыночные предложения?
Плюсы:
1
Наши проекты обеспечивают среднюю доходность 10-12% в зависимости от проекта, что превышает показатели всех сегментов.
2
Гарантированная индексация 5%. Как и в лучших рыночных практиках, мы закладываем в финансовую модель ежегодную индексацию, защищающую ваши инвестиции от инфляции.
3
Актив с растущей стоимостью. Бутик-отели ACADEMIA – это объекты культурного наследия в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы, чья стоимость со временем только растет. Подтвержденный рост капитализации объектов – 30-40% уже к открытию отеля.
4
Долгосрочная аренда на 10+ лет и якорный арендатор
ACADEMIA арендует все помещения гостиничного комплекса и обеспечивает стабильный поток арендных платежей по долгосрочному договору с индексацией, зарегистрированному в Росреестре
ACADEMIA арендует все помещения гостиничного комплекса и обеспечивает стабильный поток арендных платежей по долгосрочному договору с индексацией, зарегистрированному в Росреестре
5
Полностью пассивный доход. Гостиничный оператор и ресторанный альянс ACADEMIA успешно ведет собственный бизнес, что позволяет начислять регулярную гарантированную арендную плату арендодателю.
6
Профессиональное управление. Все задачи, связанные с обслуживанием гостей, поддержанием стандартов и содержанием помещений, берет на себя профессиональная команда гостиничного оператора.
7
Отсутствуют расходы на ТО: амортизация и к/у за счет арендатора
8
Гибкие программы рассрочки 70/30 и 50/25/25 для комфортного входа
9
Полная юридическая прозрачность и надежность: каждый лот имеет отдельный кадастровый номер и прямой договор купли-продажи
Рынок коммерческой недвижимости предлагает разные пути для инвестора: от надежного, но умеренного ритейла до высокодоходного, но более рискованного общепита.
ACADEMIA предлагает стать владельцем ликвидного актива, который совмещает в себе сильные стороны, нивелируя риски, и при этом приносит хорошую доходность с гарантированной индексацией. Это уникальный, востребованный продукт с прозрачной и устойчивой финансовой моделью.
ACADEMIA предлагает стать владельцем ликвидного актива, который совмещает в себе сильные стороны, нивелируя риски, и при этом приносит хорошую доходность с гарантированной индексацией. Это уникальный, востребованный продукт с прозрачной и устойчивой финансовой моделью.
Детально ознакомиться с нашими проектами
вы можете на главной странице сайта или напишите нам, чтобы получить презентацию и узнать подробнее о программах доходности от 14,23% годовых