Куда инвестировать деньги начинающему инвестору. Зарабатываем на технических помещениях в отелях

В зависимости от функционала, гостиничная недвижимость разделяется на 2 типа: гостевая и операционная. 

Гостевая недвижимость — видимая для гостей часть отеля: гостиничные номера, залы ресторана, спа-зоны, конференц-залы.

Операционная недвижимость|back-office — скрытая от гостей часть отеля. Помещения для обеспечения бесперебойной работы всего комплекса и напрямую влияют на привлекательность отеля, его конкурентные преимущества и финансовые результаты: кухни, офисы, склады, staff-зоны.

Любой тип недвижимости приносит партнерам ACADEMIA гарантированный доход.

Мы проектируем разные категории номеров и точки притяжения внутри объектов (рестораны, спа) для привлечения разных аудиторий и увеличения прибыли.

Но номерной фонд и инфраструктура отеля не могут генерировать прибыль, без наличия back-office, аренда которых заложена в финансовой модели отеля. 

Для обслуживания нужен персонал, которому, в свою очередь, необходимы многочисленные служебные помещения для обеспечения бесперебойной работы отеля. ГО арендует все помещения комплекса и в финансовой  модели рассчитывается аренда сразу всех площадей. Это необходимое условие для достижения высоких результатов работы отеля, которое полностью страхует собственника от риска пустующих площадей.

• Снижение нагрузки на себестоимость номерного фонда: традиционно высокие затраты на содержание ресторанов, спа и других общественных зон распределяются на стоимость номеров. Наш подход позволяет исключить эти расходы из себестоимости номерного фонда. Финансовая модель ACADEMIA  предусматривает продажу с последующей арендой всех площадей, что гарантирует высокую доходность для владельцев обоих типов гостиничной недвижимости.

• Операционная целесообразность: гостиничному оператору (ГО) нужны для работы все помещения комплекса, так как для обслуживания номеров необходим персонал и развитая внутренняя инфраструктура. Это полностью страхует собственника от риска пустующих площадей.

• Законодательные требования: Согласно российским стандартам и правилам классификации, отель не может состоять только из номеров, для обеспечения норм отдыха, безопасности и гигиены нужны разные помещения.

Ключевые правила прописаны в следующих документах:

• ⁠СанПин 2.3/2.4.3590−20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения»
• МГСН 4.14−98 «Предприятия общественного питания», строительные нормы;
• Пособие к СНиП 2.08.02−89 «Проектирование предприятий общественного питания»;
• СП 118.13 330.2022 «СНиП 31.06.2009 Общественные здания и сооружения»;
• ⁠ГОСТ 30 389−2013 «Услуги общественного питания».

Например, чистое белье должно храниться в специальном помещении со стеллажами. В отелях с фондом более 50 номеров хранение чистого и грязного белья в одном помещении запрещено. Это значит, что проектом должны быть предусмотрены как минимум два отдельных кладовых помещения на каждом этаже.
Обязательно выделение и специального помещения для уборочного инвентаря. Хранение швабр и ведер в коридоре или подсобке номерного фонда — прямое нарушение.
Моющие средства должны храниться в недоступных для гостей местах, а персонал, работающий с ними, обязан быть обеспечен средствами индивидуальной защиты. Это требует еще одного отдельного складского и бытового помещения для сотрудников. 

Если в отеле есть ресторан, к нему применяются еще более строгие нормативы для предприятий общественного питания (СанПиН 2.3/2.4.3590−20, МГСН 4.14−98, ГОСТ 30 389–2013). Ресторан включает 5 групп помещений: зал  для гостей,  производственные (кухня, моечные, цеха), складские (для продуктов, инвентаря), административно-бытовые (офисы, раздевалки, санузлы для персонала) и технические (вентиляция, щитовые) помещения. Таким образом, под один только ресторан требуется площадь, сопоставимая с несколькими гостевыми номерами. Без этих помещений открыть ресторан будет невозможно.

Существуют также нормативы по количеству обслуживающего персонала, исходя из количества номеров и классификации отеля. Этим людям нужны раздевалки и комнаты отдыха, душевые и санузлы, служебные столовые и зоны для приёма пищи. 

Также отель не сможет работать без офисов для административного персонала (службы приема и размещения, менеджмента, бухгалтерии).

Традиционные «минусы» классической коммерческой недвижимости, например, для ритейла, в случае с гостиничной недвижимостью становятся плюсами.

Отсутствие отдельного входа и изолированность операционных помещений внутри отеля в данном случае не недостаток, а преимущество для гостиничного оператора. Таким помещениям не требуется внешний трафик, они работают на обслуживание гостей и интегрированы в единую экосистему отеля. Куда важнее функциональная планировка помещений внутри комплекса, а не возможность входа с улицы.

То, что прачечные, кладовые, технические зоны и склады часто располагают в цокольных этажах — удобно и экономически целесообразно. Это естественный и единственно логичный центр для всей жизнеобеспечивающей деятельности. Ценность цоколя — не в панорамных видах, а в функциональной незаменимости.

Компания ACADEMIA развивает уникальный формат «исторических бутик-отелей»: выкупает на собственные средства здания — объекты культурного наследия в центре Петербурга и Москвы, реставрирует и приспосабливает их под бутик-отели уровня 4* и 5* и самостоятельно управляет ими.

Вы покупаете коммерческое помещение с уже разработанным назначением, и сразу сдаете его гостиничному оператору ACADEMIA или ресторанному альянсу ACADEMIA. Не нужно искать арендатора, делать ремонт и заниматься управлением объекта. Вы просто получаете стабильный ежемесячный доход от аренды.

Убедительность любой стратегии подтверждается практикой. Кейсы наглядно демонстрируют, как инвестиции в операционные и вспомогательные зоны показывают стабильный рост стоимости от этапа входа до момента ввода объекта в эксплуатацию. Это доказывает, что вы инвестируете не в квадратные метры, а в динамично развивающийся бизнес, доля в котором со временем только дорожает.

Инвестирование в коммерческую недвижимость ACADEMIA — это партнерство с профессиональным игроком на рынке гостеприимства. Вы получаете предсказуемый денежный поток, свободу от операционных задач и владение ликвидным активом в самом сердце культурной столицы. 
Это возможность стать частью истории, вписав свое имя в качестве совладельца уникального исторического премиального проекта.