Виды коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения, земельные участки и здания, которые используются для ведения бизнеса и извлечения прибыли. В отличие от жилой недвижимости, которая предназначена для проживания, коммерческая служит инструментом для заработка.

Владелец такой недвижимости либо использует её для своего бизнеса, либо сдает в аренду другим компаниям, получая постоянный денежный поток.

К коммерческой недвижимости относят множество типов объектов, их можно сгруппировать в несколько крупных категорий. Основные:

• Офисная недвижимость
• Торговая недвижимость
• Складская или логистическая недвижимость
• Недвижимость свободного назначения (универсальная)

Классы коммерческой недвижимости — это универсальная система «сортировки», которая помогает быстро оценить качество, престиж, риск и потенциальную доходность объекта.

Классификация офисных помещений основывается на технических особенностях и состоянии здания, качестве отделки, локации, оснащению и дополнительным услугам.

Класс A+ (Премиум)

Локация: самые престижные деловые районы, лучшая транспортная доступность, близость к станциям метро.

Здание: новая постройка или капитальная реконструкция, современная архитектура, высококачественные материалы.

Инфраструктура и комфорт: собственная парковка, современные лифты, высокие потолки, панорамные окна, охрана и системы безопасности, зонирование общественных помещений.

Инженерные системы: резервные источники электропитания,  системы кондиционирования и вентиляции, высокоскоростной интернет.

Ставки аренды: самые высокие на рынке.


Класс A

Локация: хорошие деловые районы, отличная транспортная доступность.

Здание: новое или недавно построенное, качественный ремонт и материалы.

Инфраструктура: паркинг (часто подземный), современные системы жизнеобеспечения, хорошие лифты.

Инженерные системы: высокие стандарты.

Ставки аренды: высокие, но ниже, чем у A+.

Класс B

Локация: Сложившиеся деловые или спальные районы, хорошая транспортная доступность.

Здание: постройки советского времени или 1990-х годов, которые были качественно отремонтированы.

Инфраструктура: Парковка может быть ограничена, системы кондиционирования могут быть устаревшими.

Инженерные системы: базовые, но функционирующие. Возможны ограничения по нагрузке.

Ставки аренды: средние по рынку. Отличное соотношение «цена/качество».


Класс C

Локация: разные районы, часто удаленные от метро.

Здание: старые здания, требующие ремонта. 

Инфраструктура: парковки нет или она неорганизованная, изношенные инженерные сети, старые лифты.

Инженерные системы: низкая надежность, частые перебои.

Ставки аренды: низкие.


Класс D

Локация: могут быть промзоны, помещения, мало или вообще не приспособленные под офисы: подвалы, цокольные этажи.

Здание: плохое состояние, требующее реконструкции или капитального ремонта.

Инфраструктура: Отсутствует.

Арендаторы: Используются под нецелевые нужды.

Ставки аренды: Минимальные.

От небольших киосков до крупных торгово-развлекательных комплексов — торговая недвижимость может быть очень разной в зависимости от размера и других параметров.

Локация. Ключевой фактор рентабельности. В торговом центре наиболее привлекательны зоны у входа или рядом с магазинами-магнитами (якорями), притягивающими основной поток посетителей. Высокая проходимость напрямую конвертируется в объем продаж.

Транспортная доступность. Доступность для покупателей как на личном, так и на общественном транспорте, развитая инфраструктура вокруг.

Состояние объекта. Необходимо оценить, требуется ли помещению ремонт, при необходимости заложить эти затраты в бюджет.

Архитектурные особенности. Универсальным считается пространство правильной формы без лишних перегородок, которое легко адаптировать под любой формат.

Оснащенность. Наличие готового торгового оборудования (витрин, кассовых зон) повышает ликвидность объекта и позволяет установить более высокую цену при продаже или аренде.

Класс A:

Лучшие локации, крупные якорные арендаторы, современный дизайн, большой выбор брендов, высокий трафик. Пример: региональные и суперрегиональные ТЦ («МЕГА»). 


Класс B: 

Районные и окружные ТЦ. Хорошая локация, стабильный трафик, но менее известные якоря и бренды. 


Класс C:

ТЦ в составе жилых домов, отдельно стоящие здания с устаревшей планировкой. Низкий трафик, слабые арендаторы, высокие vacancy rate (уровень пустующих площадей).

Также, как и другие виды недвижимости, складская классифицируется в зависимости от площади, локации, состояния, оснащения, конструкции (закрытые, полузакрытые, открытые). Часто разделяются по своему функциональному назначению (коммерческие, таможенные, производственные) и типу хранимой продукции (универсальные, специализированные, например, холодильники). Учитываются высота потолков, качество полов, наличие систем терморегуляции, вентиляции и противопожарных систем.

Класс A

Современные склады со всем необходимым оснащением. Расположение в основных логистических кластерах. Высота потолков от 10 метров.


Класс B 

Качественные капитальные склады. Высота потолков 8-10м. Самый массовый сегмент.


Класс C 

Устаревшие склады, ангары, бывшие производственные цеха. Низкие потолки, плохие полы, изношенные коммуникации.

Недвижимость свободного назначения — это универсальные коммерческие помещения без строгого целевого назначения в документах, в которых могут располагаться офисы, магазины, мастерские, образовательные центры и кабинеты, склады и многое другое.

Также иногда выделяют отдельные типы коммерческой недвижимости, например гостиничная, производственная, общественные и специализированные объекты (объекты здравоохранения, спортивные объекты, образовательные учреждения, АЗС).

Гостиничная недвижимость — это коммерческая недвижимость, предназначенная для ведения гостиничного бизнеса и генерации дохода от размещения гостей и сопутствующих услуг.

Инфраструктура гостиничного комплекса включает разные помещения: номера, залы и кухни ресторанов, спа-зоны, конференц-залы, офисные и другие помещения.
В зависимости от функционала, она разделяется на 2 типа: гостевая и операционная.

Гостевая недвижимость — видимая для гостей часть отеля: гостиничные номера, залы ресторана, спа-зоны, конференц-залы.

Операционная недвижимость (Back-office) — скрытая от гостей часть отеля. Помещения, которые обеспечивают бесперебойную работу всего комплекса и напрямую влияют на привлекательность отеля, его конкурентные преимущества и финансовые результаты: кухни, офисы, склады, технические зоны.

Для инвесторов позволяет оценить риск и доходность активов. Для арендаторов – помогает выбрать помещение, соответствующее бюджету, бизнес-задачам и корпоративному имиджу. Для девелоперов и управляющих компаний – определяет стандарты строительства и управления, помогает позиционировать объект на рынке.

Для риелторов упрощает процесс подбора и коммуникации между всеми участниками рынка.

Классификация — это не строгий стандарт, а устоявшаяся практика. Иногда объект класса B по расположению, но с отличным ремонтом и управлением, может позиционироваться как A-. Всегда нужно смотреть на конкретный объект и его конкурентные преимущества.

Существует три основных способа зарабатывать на коммерческой недвижимости: покупать и перепродавать, сдавать в аренду, или купить для использования собственного бизнеса (и экономить на аренде).

Рынок коммерческой недвижимости предлагает разные пути для покупателей: от надежного, но умеренного ритейла до высокодоходного, но более рискованного общепита.