Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами

Инвестиции в недвижимость — один из самых безопасных способов сохранения капитала, поэтому его популярность сохраняется даже в кризисные времена. В текущей ситуации инвесторы проводят более тщательный анализ недвижимости и ее ликвидности на рынке. Для вложений рассматриваются как офисные помещения и площади под стрит-ритейл, так и апарт-комплексы. Напомним, что согласно законодательству Российской Федерации, апартаменты относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости.

В период пандемии в 2020 году вырос спрос инвесторов на помещения под торговлю в бюджете до 50 млн рублей. Подобные объекты, как правило, выкупаются задолго до сдачи в эксплуатацию застройщиком. Также в последние годы наблюдается тенденция повышения спроса на коммерческую недвижимость с арендаторами в целом. Будущие собственники заинтересованы в рентабельных и уникальных объектах, способных приносить гарантированный пассивный доход с минимальными временными вложениями. Также для многих инвесторов имеет роль история объекта и его миссия на рынке недвижимости, история цены аренды.

Современные инвесторы преследуют различные цели, согласно которым их можно подразделить на две группы:

• Инвесторы-сберегатели
• Инвесторы-бизнесмены

Первый тип ориентирован на сохранение капитала и его приумножение. Такие собственники нацелены на получение долгосрочного гарантированного дохода от коммерческого помещения. Для сберегателей важна стабильность денежных потоков, которые будут поступать к ним после сдачи объекта в эксплуатацию.

Инвесторы-бизнесмены нацелены на получение максимальной прибыли в короткие сроки. Такие собственники готовы заниматься арендным бизнесом и стремятся найти помещение, которое можно эксплуатировать практически сразу после приобретения. Покупая готовые под использование площади, бизнесмены могут самостоятельно заниматься арендной сдачей или продавать готовый бизнес другим участникам рынка.

Стоимость коммерческой недвижимости складывается исходя из уровня рентабельности и ликвидности объекта. Она определяется из множества факторов:

• Месторасположение
• Транспортная доступность
• Внутренняя и внешняя инфраструктура
• Стадия готовности на момент приобретения
• Площадь и соответствие международной классификации

При низком уровне ликвидности цена за квадратный метр площади может составлять около 100 тысяч рублей. Лоты с высокой рентабельностью, прекрасным расположением и развитой инфраструктурой могут достигать до 800 тыс рублей за квадратный метр. Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге составляет около 200 тыс рублей.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняется, поэтому чтобы совершить выгодное вложение капитала, необходимо постоянно отслеживать состояние рынка и репутационные показатели девелоперских компаний. Как мы уже сказали, арендная коммерческая недвижимость по своему назначению подразделяется на офис и стрит-ритейл, а также комплексы апартаментов. Расскажем немного подробней о данных типах.

Для чего приобретают площади под стрит-ритейл? Основные профили — это аптеки, небольшие кафе/пекарни/кондитерские, продуктовые магазины и торговля бытовой химией.

Рентабельность большинства помещений под стрит-ритейл определяется расположением объектов и так называемый коэффициент «проходимости». Для площадей под сферу общественного питания помимо локации важна техническая оснащенность помещения и соответствие необходимым нормам. Как правило, поиск качественного помещения под кафе/ресторан с правильной планировкой может занять длительное время. Однако это важно, так как, например, без специальных вытяжек и отгрузочных зон товара, будет сложно получить необходимые разрешения на осуществление деятельности.

Как отмечает статистика, наиболее трудно продаются помещения, расположенные на огороженной территории нестандартных форматов. В таких случаях инвесторам придется вкладывать дополнительные финансовые ресурсы для преобразования помещения под выбранных профиль. Для осуществления торговли также важен внешний вид самого здания и качество окружающей инфраструктуры, так как это влияет на формирование облика кампании/магазина/кафе.

В современной нестабильной экономической ситуации инвесторы стремятся не только защитить свой капитал, но и получить пассивную доходность для формирования «подушки безопасности». Вместе с тем, для опытных инвесторов очень важно минимизировать временные затраты и передать процесс управления недвижимостью чтобы освободить время для собственного развития.

Гостиничная сфера удовлетворяет вышеперечисленные запросы. На рынке появляются престижные проекты, которые предлагают апартаменты различных уровней, которые предполагают наличие гостиничного оператора.

Перечислим основные преимущества:

• Гостиничный бизнес — это гибкая сфера, способная быстро восстанавливаться после кризиса. В условиях изменения спроса цены на гостиничную арендную недвижимость вырастают и оптимизируют сопутствующие расходы.

• Гостиничный бизнес — сфера с богатой историей. Стратегии управления проектами формировались не одно десятилетие, пережили множество кризисов и доказывают свою эффективность каждый день.

• Гибкость рынка. Цены на апартаменты и номера достаточно динамичны и изменяются в зависимости от сезона или экономической обстановки, что позволяет избежать финансовых рисков.

• Не требуются закупки оборотных средств. Для использования арендной недвижимости в гостиничной сфере достаточен небольшой набор хозяйственно-гигиенических принадлежностей.

• Независимость от зарубежных транзакций и валютного рынка.

• Возможность приобрести объект с понятной структурой гарантированного дохода и сохранить капитал.

• Использование бизнеса в динамике. Гостиничная сфера при изменяющихся условиях рынка может быть переквалифицирована из краткосрочной сдачи в долгосрочную с минимальными финансовыми потерями.