Доход от арендной недвижимости в Дубае

Для того, чтобы вкладывать капитал в данную сферу необходимо определить сегмент целевой аудитории и степень востребованности арендного жилья в выбранной местности. Проекты в Дубае представлены в самых различных локациях и ценовых сегментах.

Рассмотрим различные группы и формы найма, представленные в Эмиратах:

• Сегмент курортной недвижимости. Актуален и востребован круглое время года. Целевая аудитория — туристы из различных стран мира, охватывает различные уровни дохода и социальные категории. Средняя статистика — от 5 до 17 миллионов туристов в год. Курортные проекты являются самыми крупными на рынке недвижимости Эмиратов. Данный сегмент недвижимости имеет стихийное развитие, связанное с различными экономико-политическими условиями, а также общей эпидемиологической обстановкой в мире.

• Сегмент недвижимости, ориентированный на экспатов. Целевая аудитория — физические лица, находящиеся в поисках постоянного жилья в Дубае. Люди рассматривают ОАЭ как постоянное место жительства. Данная Ц А ищут большие жилые помещения более 2-х комнат как в аренду, так и на покупку. Чаще всего это большие и маленькие семьи, интересующиеся апартаментами и пентхаусами в богатых спальных районах с развитой инфраструктурой. С каждым годом процент экспатов все вырастает.

• Сегмент недвижимости, ориентированный на мигрантов и бизнесменов. Целевая аудитория — люди среднего и высшего звена, различных квалификаций и профессий. За последние годы население Эмирата увеличилось на несколько сотен тысяч, и этот показатель растет в геометрической прогрессии.

• Сегмент эмигрантов среднего и высокого звена, ориентированные на собственный бизнес. За последние несколько лет количество иностранцев значительно выросло. Как показывает статистика, большинство приезжих бизнесменов останавливаются в бизнес-кварталах или центральных районах эмирата с развитой инфраструктурой. Данная целевая аудитория — одинокие мужчины и женщины, которые находятся в поисках комфортного жилья для удаленной занятости. Важно, чтобы помещения были функциональными и были удобны как для работы, так и для проживания.

• Юридические лица, которые ищут арендные помещения для организации бизнеса. Данный сегмент целевой аудитории заинтересован в коммерческой недвижимости различного назначения: торгового, выставочного, складского. Ключевой критерий отбора недвижимости в эмирате — большая площадь и развитая инфраструктура. Также в последнее десятилетие актуальны качественные складские и сортировочные площади в связи с возросшим интересом к сфере интернет-коммерции.

На данный момент для всех желающих доступны несколько вариантов аренды недвижимости в эмирате. Перечислили особенности каждого из них в таблице.

В данном разделе нужно ответить на два вопроса: «как и когда сдавать недвижимость в Дубае?» Как ни странно, но самый востребованный на данный момент способ предоставления аренды в Дубае — на моменте строительства (Off-plan). Как устроен этот процесс?

Компания-застройщик открывает продажи на объект на стадии строительства. В проекте указаны сроки, подробный план и этапы предстоящих работ. Далее начинается поиск собственников. Застройщики предлагают покупателям гибкие варианты выплат на этапе строительства, что позволяет быстро и эффективно привлекать покупателей. К примеру, варианты выплат 50/50. Половину застройщик получает по ходу строительства, а вторую половину собственник может выплачивать ежемесячно после завершения строительства в срок заранее оговоренный. Преимущество — покупатель получает объект в собственность еще до конца выплаты всей суммы. Именно в этих условиях собственники начинают сдавать недвижимость и одновременно выплачивать средства по плану застройщика. Получая и приумножая прибыль, инвесторы быстро окупают вложенный капитал.

Также возможно воспользоваться «классическим», почти хрестоматийным способом в мире недвижимости. Собственник приобретает объект за полную стоимость и начинает сдавать его в аренду. Проверенный временем способ с длительным сроком окупаемости.

Ответим на еще один популярный вопрос. Как указано в действующем законодательстве Эмиратов, собственникам недвижимости НЕ запрещено сдавать ее в аренду сроком 1 год или более. Для краткосрочной сдачи необходимо получить специальную лицензию, которая позволяет сдавать недвижимость посуточно или помесячно. Получить лицензию можно самостоятельно, либо прибегнуть к помощи лицензирующей компании. Недвижимость собственника документально переходит в управление профессионалов, в результате чего владелец получает проценты от дохода.

Рынок недвижимости ОАЭ — территория, свободная от мошенников. За этим тщательно следят, так как бизнес является прибыльным для государства. Репутация Эмиратов безупречна. Именно поэтому любые сделки с недвижимостью проходят под пристальным наблюдением государства. Именно поэтому и собственники, и арендаторы могут чувствовать себя спокойной и под защитой.

Процент доходности складывается из нескольких важных критериев:

• Рентабельность объекта. На этот показатель влияет ликвидность объекта, месторасположение, окружающая инфраструктура и проходимость.

• Стоимость содержания и затраты на коммунальные услуги. Включает также расходы на косметический ремонт и сопутствующее техническое обслуживание недвижимости.

• Категория объекта. От класса недвижимости также зависит процент доходности. К примеру, премиальная недвижимость в перспективе приносит значительно меньше прибыли, чем бюджетные апартаменты, доступные большинству. Это также стоит учитывать при выборе арендной недвижимости в Дубае.

Средний доход от жилой недвижимости в Эмиратах составляет от 5 до 10% в год. Коммерческая приносит несколько больше — до 15%.

Арендная недвижимость в Дубае требует особого юридического оформления. Изначально в договоре аренды прописывается стоимость апартаментов, которую собственник не имеет права повышать в течение двух лет с момента подписания. Дальнейшее повышение цены должно быть в соответствии с агентством по регулированию рынка недвижимости в Дубае. Организация устанавливает среднюю стоимость на аренду недвижимости в зависимости от уровня рентабельности. Чрезмерное завышение установленных Агентством цен недопустимо и постоянно отслеживается.

Регистрация договоров на арендную недвижимость осуществляется в соответствии с местными правилами и законами. Контроль осуществляется Агентством по регулированию рынка недвижимости Эмиратов. Возможна онлайн-регистрация через специально созданную систему «Ejari». Регистрация не обязательна, но позволяет в случае возникновения каких-либо трудностей обратиться в суд. Игнорирование системы регистрации договоров лишает собственников защиты от государства, которая иногда просто необходима.

Каждый договор, прошедший регистрацию, получает собственный уникальный штрих-код, который актуален в течение всего действия договора. Регистрация не требует никаких материальных вложений.

Постоянный контроль государства за сферой недвижимости также подкрепляется отсутствием налогов на имущество и доходы на всей территории Эмиратов.

Выстроенный процесс сдачи недвижимости в аренду происходит по определенной схеме. Изначально, собственник недвижимости самостоятельно или при помощи агентства ищет арендаторов. Следующий шаг — составление и подписание договора, согласованного обеими сторонами.

В договоре обязательно должны быть отражены:

• Фиксированная стоимость оплаты апартаментов.

• Условия арендной платы.

• Сроки аренды недвижимости.

• Условия продления документации.

• Дополнительные расходы, связанные с техническим обслуживанием недвижимости.

• Обязанности и ответственность сторон.

Подписание договора, как правило, сопровождается оплатой годовой стоимости аренды в зависимости от договоренности. Также арендатор обязан оплатить депозит — 5% от годовое стоимости.

После подписания необходимых документов собственник передает во пользование арендатору все, что необходимо для доступа к помещению и объектам окружающей инфраструктуры.

Как мы уже говорили выше, оплата происходит, как правило, вперед за целый год. Такое негласное правило установлено в Дубае и на всей территории эмиратов. Расчет осуществляется с помощью банковских чеков. Количество чековых документов прописывается в условиях договора. Чеки могут выписываться на квартал или каждый месяц отдельно. При наступлении даты списания собственник обращается в банк для списания суммы за аренду недвижимости. Если чековый документ окажется необеспеченным — собственник может попасть под уголовную ответственность.

Да, могут. Вне зависимости от наличия визы резидента возможно открыть личный счет в ОАЭ. Однако банки заявляют, что достаточно сложно полностью проверить личность такого заявителя, поэтому могут возникнуть трудности.

Резиденты ОАЭ в случае открытия любых банковский счетов в эмирате всегда находятся в выигрышном положении, так как являются понятными для банковской структуры. Государство идет навстречу тем, кто проживает на территории эмиратов и нуждается в комфортных расчетах.

Если же заявитель нерезидент и не имеет специальной визы — к нему возникают вопросы. Для банка непонятно происхождение денег и смысл открытия счета в ОАЭ. Как правило, заявитель с неизвестной доходностью получает отказ от банка в открытии какого-либо счета. Опять же, это происходит потому, что в ОАЭ тщательно следят за репутацией и исключают любую возможность появления мошенников. Некачественные денежные транзакции чреваты штрафами для банка, поэтому открытие счета нерезиденту должно быть оправдано и обусловлено причинами.

Одна из весомых причин открытия счета для нерезидента — наличие арендной недвижимости в собственности в Дубае или на территории эмиратов. Чеки нужны для принятия средств за арендную оплату. Также счет может быть открыт при приготовлении к крупной сделке в ОАЭ. Все факты для банка необходимо подтвердить документально.

Любая ответственность за расходы на обслуживание объекта в собственности ложатся на «плечи» владельца. Сюда входят капитальный и косметический ремонт, коммунальные услуги, техническое обслуживание. Однако при заключении договора могут быть изменены условия и часть ответственности за обслуживания жилья может перейти на арендатора. Зачастую текущий расходы на коммунальные услуги по договору закрепляются за арендатором, так как он изначально подключает их самостоятельно. Также необходимо оплачивать муниципальный сбор за воду и электричество — 5% от годовой арендной платы.

Компания ACADEMIA с 2014 года создает значимые проекты коммерческой недвижимости. Более 50-ти гостиничных комплексов было реализовано за данный период. В состав компании ACADEMIA LAND также входит гостиничный оператор ACADEMIA MANAGEMENT и эксплуатирующая организация ACADEMIA SERVICE.

На данный момент в управлении оператора находятся более чем 20 гостиничных комплексов. Апартаменты соответствуют международной классификации «4 звезды». В компании объединены классические и современные методики гостиничного управления, что позволяет платить высокую арендную ставку собственникам и выдерживать стабильную доходность.