+7 (812) 614-11-90
cbo@academia-hotels.ru

Выгодная покупка коммерческой недвижимости на заёмные средства: можно ли не платить по ипотеке?

Бизнес-ипотеку банки предоставляют не все и не всем, а если и дают, то выдвигают требования. Сегодня разберём процедуру покупки помещения для бизнеса на заёмные средства. И определим, на каких условиях приобретать коммерческую недвижимость в ипотеку выгодно.

Содержание статьи:

Преимущества бизнес-ипотеки;

Можно ли обойтись без первоначального взноса;

Дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость самозанятым, ИП и акционерам;

Требования к юридическим лицам;

Какие помещения можно купить в бизнес-ипотеку;

Процесс оформления;

Как выгодно купить недвижимость в ипотеку: метод опытного инвестора.

Преимущества бизнес-ипотеки

Коммерческая, или бизнес-ипотека — это банковский кредит на приобретение нежилого объекта. Цель покупки заключается в ведении коммерческой деятельности.

Преимущества:

Защита денег. Цены на недвижимость расти не перестают. Когда средств на покупку бизнеса не хватает, лучше сделать это на заёмные: длительный процесс накопления денег чреват потерей дохода и поеданием средств инфляцией.
Оперативный переход недвижимости в собственность. Соответственно, и быстрое получение прибыли.
Дополнительный заработок при условии сдачи помещения в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку: первоначальный взнос

Если сравнивать с жилищной, то у коммерческой чаще меньше срок кредитования, а первоначальный взнос и пакет документов больше. Связано это с повышенными рисками. В то же время некоторые учреждения предоставляют заёмщикам отсрочку по выплате основного долга от шести месяцев до года.

Сумма первоначального взноса составляет около 30 %. Можно ли без него взять ипотеку на коммерческую недвижимость? На такой шаг банки идут нехотя. Нулевой кредит выдают, но на короткий срок и с дополнительным залогом на движимое или недвижимое имущество.

Ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц

Без дополнительного залога и поручителей большие суммы по потребительским кредитам не выдают. Тут перед ним у ипотеки преимущества: в залог идёт только приобретаемый объект.

Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку могут:

Наёмные сотрудники. Для этой категории граждан ипотечные программы наиболее выгодные;
Самозанятые со сроком регистрации от шести месяцев;
Индивидуальные предприниматели. Статус ИП — больше года. Вероятность одобрения банком ипотеки повышают хорошие обороты по расчётному счёту или, в случае его отсутствия, по личным картам;
Акционеры и учредители обществ с ограниченной ответственностью. Банки рассматривают представителей бизнеса в рамках физ. лиц, если их доля от 1 до 50 %. Как и в случае с ИП, компания должна существовать больше года и показать обороты за последние шесть месяцев.

Основное требование для физических лиц — быть гражданином РФ старше 21 года. Верхний возрастной порог законом не установлен, но после 65 лет получить бизнес-ипотеку сложнее.

В зависимости от вида рынка — первичный или вторичный — отличается и сумма первоначального взноса. При работе в найме и отсутствии ИП или самозанятости за объект от застройщика вносят от 15 % стоимости объекта. За вторичную недвижимость придётся выложить все 30 % — вне зависимости от формы трудовой деятельности. Процентная ставка же постоянно меняется и различается в зависимости от банка.

Требования к юридическим лицам

Об ипотеке под коммерческую недвижимость для физических лиц поговорили, пора упомянуть и юридические.

Требования для них:

Резидентство РФ;
Наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25 %;
Отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами;
Отсутствие открытой процедуры банкротства.

Имеет значение и «возраст» бизнеса. Чем дольше фирма ведёт деятельность, тем надёжнее выглядит в глазах банка.

Требования к помещениям: можно ли купить в ипотеку такие объекты коммерческой недвижимости, как офисы или склады?

Можно. Вместе с тем банки выдают ипотеку и на участки земли, и на отдельные помещения под магазин или производство. Но все объекты должны быть капитального строительства, которые от некапитальных построек отличаются фундаментом. Их характеристики закреплены в пункте 10 статьи 1 ГрК РФ.

Процесс оформления

Для покупки коммерческой недвижимости понадобится чуть больше времени, чем для жилой. В остальном же последовательность действий аналогична:

Изучаем условия разных банков;
Выбираем подходящий. Юристы рекомендуют обращаться за кредитом на коммерческую недвижимость в свой же банк. Так оформление ипотеки и проверка деятельности заёмщика пройдут быстрее и проще;
Оставляем заявку в отделении или на официальном сайте;
Предоставляем необходимый пакет документов: свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе, устав со всеми изменениями и дополнениями, лицензии, подтверждающий назначение руководителя протокол, приказ о назначении главного бухгалтера или возложения обязанности по ведению бухгалтерского учёта на руководителя, копии паспортов всех кто задействован в сделке, финансовая отчётность с подтверждающими сдачу их в налоговую инспекцию документами;
Ожидаем решения.

Если банк одобрит ипотеку, то выдаст её в залог приобретаемого объекта. Однако по закону залоговое обременение накладывают после передачи заёмщику права собственности. Выходит, что сперва учреждению придётся оформить ипотеку, и только потом — закладную.

Для банка процесс рисковый: кредит какое-то время остаётся необеспеченным. Поэтому на практике происходит несколько иначе. Чтобы не запутаться, заёмщика, то есть будущего собственника, обозначим как X. А продавца, у которого он покупает недвижимость — как Y. Теперь по порядку:

Заёмщик X находит подходящее помещение, оформляет ипотеку и вносит первоначальный взнос;
Банк выдаёт ему документ, гарантирующий передачу недостающей суммы продавцу Y после оформления помещения в залог;
Покупатель X предоставляет этот документ продавцу Y и перечисляет аванс;
Между покупателем X и продавцом Y оформляется договор купли-продажи помещения, и покупатель становится собственником;
Банк и новый собственник X оформляют залоговый договор, и на помещение накладывается налоговое обременение;
Продавец Y получает остаток суммы сделки от банка.

Как выгодно купить недвижимость в ипотеку: метод опытного инвестора

Расскажем об эффективной схеме дальновидных предпринимателей.
Например, у вас есть 20 000 000 рублей. Если возьмёте квартиру стоимостью в 15 000 000 в ипотеку, то первоначальный взнос 15% составит 4 500 000 рублей. На оставшиеся 15 500 000 вы можете купить сьют в гостиничном комплексе ACADEMIA LAND и каждый месяц получать доход: в Академиа он фиксированный.
Так, от 15 500 000 рублей годовая прибыль составит 1 550 000 рублей, а ежемесячная — 129 000. Платеж от Академиа будет перекрывать платёж по ипотеке на квартиру.
Способ прозрачный и логичный, однако в голову неопытному инвестору часто приходит слишком поздно.

В стоимость сьюта ACADEMIA LAND входит:

Ликвидная недвижимость с кадастровым номером в центре Москвы, Санкт-Петербурга или Дубая;
Оснащение номера по стандарту гостиничного сервиса: меблировка, бытовая техника, текстиль, посуда;
Долгосрочное сотрудничество с гостиничным оператором ACADEMIA LAND по договору аренды с гарантированными выплатами. Документ регистрируется в Росреестре;
Защитный антиинфляционный инструмент в долгосрочной перспективе в виде востребованной и доходной недвижимости;
Официально согласованный проект приспособления или реконструкции с прохождением государственной экспертизы.

В ACADEMIA LAND есть программа рассрочки, которая для каждого проекта индивидуальна. Закажите консультацию, чтобы узнать подробности у менеджера.

А ещё недавно у себя в блоге мы рассказали, почему инвестору лучше приобретать готовый арендный бизнес, а не пустое помещение. Прочитать можно здесь.

Готовы ответить на ваши вопросы

Менеджер проконсультирует вас и предоставит информацию по доступным объектам

Связаться сейчас

Оставить заявку