Доходные дома дореволюционного Петербурга
Появились в начале XIX века, а к его концу составляли уже 94% жилищного фонда. Почему роль доходных домов в развитии города так высока?
Содержание статьи
- История появления доходных домов
- Из чего строили доходные дома
- Празднование закладки дома
- Размеры домов
- Журналы и издания для домовладельцев
- Что требовалось от владельцев доходных домов
- Как домовладельцы привлекали гостей
- Квартирные договоры
- Сколько раньше стоило снимать жильё
- Типы квартир в доходных домах и кто в них жил
- Что с доходными домами сейчас
Доходный дом купца Полежаева. Модерн. Современное фото.
История появления доходных домов
С ростом городов росла и потребность в жилье. Зажиточные слои населения — дворяне, купцы и почётные граждане — стали вкладываться в строительство зданий, чтобы в дальнейшем сдавать в них квартиры. Так и появились первые доходные дома.
Владеть ими было выгодно: стабильный годовой доход с аренды составлял от 8.5% до 15% от суммы вложения. Более того, дворян, не имеющих в Петербурге собственного дома, ущемляли в правах — они не могли участвовать в городских выборах. Поэтому к концу XIX века распространилось фиктивное владение: представители известных фамилий снимали роскошные многокомнатные жилища, и при этом покупали дешёвую избушку на окраине. Так они становились домовладельцами и получали возможность выбирать и избираться.
Владеть ими было выгодно: стабильный годовой доход с аренды составлял от 8.5% до 15% от суммы вложения. Более того, дворян, не имеющих в Петербурге собственного дома, ущемляли в правах — они не могли участвовать в городских выборах. Поэтому к концу XIX века распространилось фиктивное владение: представители известных фамилий снимали роскошные многокомнатные жилища, и при этом покупали дешёвую избушку на окраине. Так они становились домовладельцами и получали возможность выбирать и избираться.
Из чего строили доходные дома
С XIV началось каменное строительство из белого известняка. В XIX веке строительный материал заменили на кирпич, а из природного камня проводили только облицовку. Однако по привычке жители продолжили называть такие дома каменными.
Доходные дома строили из дерева или кирпича. Те, что были деревянными, штукатурили и внешне делали неотличимыми от каменных. Причин у такой маскировки было две: уберечь древесину от влажного климата и улучшить внешний вид. Последний пункт повышал доходному дому престиж, а, значит, и стоимость проживания.
Доходные дома строили из дерева или кирпича. Те, что были деревянными, штукатурили и внешне делали неотличимыми от каменных. Причин у такой маскировки было две: уберечь древесину от влажного климата и улучшить внешний вид. Последний пункт повышал доходному дому престиж, а, значит, и стоимость проживания.
Доходный дом Бутурлиной. Архитектор Г.А. Боссе. Необарокко. Современное фото.
В 1880-е годы количество кирпичных домов в Петербурге стало превышать количество деревянных. Некоторые усовершенствованные жилища переняли традиционную особенность деревянных домов — обрамление окон наличниками. Теперь они играли исключительно декоративную функцию.
Для облицовки применялись разные породы камня: мрамор, гранит, туф, порфир, песчаник, горшечный камень и известняковые плиты. Крыши покрывали оцинкованными железными листами и красили краской для защиты от ржавчины.
Для облицовки применялись разные породы камня: мрамор, гранит, туф, порфир, песчаник, горшечный камень и известняковые плиты. Крыши покрывали оцинкованными железными листами и красили краской для защиты от ржавчины.
Празднование закладки дома
Празднование закладки дома.
Подобно тому как современные девелоперы организовывают презентации проектов, до конца XIX века в Петербурге устраивали празднования закладки дома. У него собиралась семья владельца, священнослужители и рабочие, занятые на стройке. На строительных лесах устанавливали деревянный крест, который стоял до самого подведения дома под крышу. После чтения молитв, освещения и других религиозных обрядов гости приглашались к столу.
Размеры домов
Жители не придавали значения площади и разделяли помещения в соответствии с количеством этажей и квартир. Их в доме чаще было от 6 до 50, а этажность с каждым годом возрастала. Самая распространённая численность комнат в квартирах — 1–5. Шесть и более было в «барских» жилищах в центральной части города.
Журналы и издания для домовладельцев
С середины XIX появляются «Книжки домовладельца» — специальные издания с практическими советами по управлению доходными домами. Оттуда собственники брали образцы договоров найма и расчётных книжек, узнавали о распоряжениях властей в сфере домоуправления. В это же время издавались и журналы, посвящённые проблемам наймодателей.
С середины XIX появляются «Книжки домовладельца» — специальные издания с практическими советами по управлению доходными домами. Оттуда собственники брали образцы договоров найма и расчётных книжек, узнавали о распоряжениях властей в сфере домоуправления. В это же время издавались и журналы, посвящённые проблемам наймодателей.
Журнал «Наше жилище (вестник домовладельца и домоустройства)», 1894.
Что требовалось от владельцев доходных домов
Собственники несли ответственность:
Процесс контролировала полиция: за некачественное или несвоевременное выполнение обязанностей арендодателю выписывался высокий штраф.
- За уплату налога. С петербургских домовладений государству поступала четверть суммы всего квартирного налога России. В 1866 году арендодатели отдавали в казну 1,5% стоимости имущества. Далее цифра постепенно доросла до 8%. Налог был двойной: за квартиру, в которой хозяин проживал сам, он платил в качестве жильца. С 1893 налогообложение зависело от арендной платы. Выше стоимость — выше налог. Сумма для обладателей дорогих квартир могла достигать 10% от выручки со сдачи имущества.
- За ведение «Домовых книг». Туда домохозяин вносил информацию о приезжающих и выезжающих из города.
- За санитарное состояние. Владельцы доходных домов следили за санитарным состоянием выгребных и помойных ям, вовремя их опорожняя.
- За противопожарную безопасность. Хозяева поддерживали противопожарный инвентарь в рабочем состоянии, чистили дымоходы. Следили, чтобы квартиранты не захламляли проходы и пожарные проезды.
- За уличное благоустройство. За мощение, освещение, чистоту улицы и двора, функционирование дождевой канализации — за всем следил собственник. Если же дом стоял на набережной, рядом с которой затонуло судно, поднимать его со дна тоже была обязанность домохозяина, а не капитана.
Процесс контролировала полиция: за некачественное или несвоевременное выполнение обязанностей арендодателю выписывался высокий штраф.
Как домовладельцы привлекали гостей
Началось с того, что хозяева приклеивали на окна или ворота объявления. Называли их купонами или ярлыками.
В 1897 по указу петербургского градоначальника составляются правила написания документов в сфере домовладения. Например, теперь объявления о сдаче углов писались исключительно на белой бумаге, а квартир — на розовой. C последней трети XIX века объявления о сдаче квартир публиковались в газетах.
В 1880 году появляются справочные конторы. Самая известная — П. Копаныгина, которая проработала 30 лет. Там составлялись альбомы сдающихся квартир, издавались газеты «Публикации, справки и объявления конторы Копаныгина». Обслуживание в бюро было платным.
В 1897 по указу петербургского градоначальника составляются правила написания документов в сфере домовладения. Например, теперь объявления о сдаче углов писались исключительно на белой бумаге, а квартир — на розовой. C последней трети XIX века объявления о сдаче квартир публиковались в газетах.
В 1880 году появляются справочные конторы. Самая известная — П. Копаныгина, которая проработала 30 лет. Там составлялись альбомы сдающихся квартир, издавались газеты «Публикации, справки и объявления конторы Копаныгина». Обслуживание в бюро было платным.
Объявление в газете о сдаче квартиры.
Квартирные договоры
Форма зависела от стоимости арендной платы. Если она превышала 50 рублей, документ составлялся у нотариуса. Владельцы жилья подешевле заключали со съёмщиками простой письменный договор в виде квартирных книжек, где фиксировались поступления платежей. О найме угла или койки договаривались устно.
По закону в договоре обязательно указывали цену и срок проживания. Остальное прописывалось по желанию: права, обязанности сторон, правила пользования имуществом и ответственность за его порчу.
Въезжающий квартирант оставлял залог — чтобы обезопасить хозяина. Так как обустройством помещения чаще занимался съёмщик, в качестве задатка могли служить ввозимые им личные вещи или мебель. В таком случае имущество описывали в присутствии двух свидетелей и нотариально заверяли документ.
Если не запрещалось условиями, то наниматель мог отдать квартиру или отдельную комнату в поднаём без ведома домовладельца. Ответственность при этом оставалась за жильцом, с которым хозяин изначально подписывал договор.
Форма зависела от стоимости арендной платы. Если она превышала 50 рублей, документ составлялся у нотариуса. Владельцы жилья подешевле заключали со съёмщиками простой письменный договор в виде квартирных книжек, где фиксировались поступления платежей. О найме угла или койки договаривались устно.
По закону в договоре обязательно указывали цену и срок проживания. Остальное прописывалось по желанию: права, обязанности сторон, правила пользования имуществом и ответственность за его порчу.
Въезжающий квартирант оставлял залог — чтобы обезопасить хозяина. Так как обустройством помещения чаще занимался съёмщик, в качестве задатка могли служить ввозимые им личные вещи или мебель. В таком случае имущество описывали в присутствии двух свидетелей и нотариально заверяли документ.
Если не запрещалось условиями, то наниматель мог отдать квартиру или отдельную комнату в поднаём без ведома домовладельца. Ответственность при этом оставалась за жильцом, с которым хозяин изначально подписывал договор.
Договор о найме квартиры, 1914.
Сколько раньше стоило снимать жильё
Цена аренды зависела:
На оплату жилья у квартирантов обычно уходила четверть от всех ежемесячных расходов.
- От характера использования квартиры: для жилья или коммерческой деятельности;
- От района;
- От размера квартиры;
- От её благоустройства;
- От расположения на том или ином этаже. На протяжении XIX века престижным считался второй. Однако с ростом этажности и появлением лифтов больше всего жители стали ценить третий и четвёртый. Соответственно, и стоимость арендной платы на них была выше.
На оплату жилья у квартирантов обычно уходила четверть от всех ежемесячных расходов.
Типы квартир в доходных домах и кто в них жил
Большие «барские» квартиры
Это помещения с шестью и более комнатами. Аренда у таких была высокая: от 2 до 5 тысяч в год, что составляло 20% от жалованья чиновников. Поэтому и снимали их аристократы, дворяне, промышленники или банкиры.
Иногда такие помещения брали в аренду для ведения коммерческой деятельности. Практиковался и другой формат: домовладельцы сдавали одну просторную квартиру для большого количества угловых и коечных жильцов.
«Бесплатные» квартиры
В таких жили домовладельцы и их семьи, прислуга и рабочие.
Средние квартиры петербургской интеллигенции
Этот слой населения не задерживался в одной квартире надолго. Причина в том, что с мая по сентябрь петербуржцы предпочитали дачу: условия проживания там были выгоднее, чем в городе. Платить на время отсутствия за квартиру у съёмщиков не было финансовой возможности, поэтому они съезжали и осенью заселялись уже в другое место.
Средние квартиры купцов
Купцы стали выезжать на дачи только концу XIX века. Но даже в этом случае, в отличие от интеллигенции, они чаще сохраняли квартиру за собой.
Средние квартиры ремесленников и торговцев
Если род деятельности вынуждал мастеров перебираться из собственных изб в центр, то, как правило, они арендовали квартиры для смешанного использования. Это означает, что часть комнат была под торговое заведение, а часть — для проживания.
Маленькие квартиры
Среднестатистические маленькие квартиры предпочитали одинокие представители среднего класса. Семьи петербургских бедняков же останавливались в скромных помещениях дворовых флигелей, в мансардах, мезонинах, на чердаках и в подвалах.
В подвальных квартирах было очень сыро и сложно поддерживать чистоту, поэтому заселять туда жильцов официально запрещалось. Тем не менее по переписи 1890 года в них находились около 50 тысяч съёмщиков.
Комнаты, углы и койки
Сдача комнат в поднаём распространялась в моменты периодических квартирных кризисов. Резко возросшие цены на 3–5 комнатное жильё вынуждали средний класс или перебираться в маленькие квартиры, или пускать к себе жильцов.
Жилец, в свою очередь, находил новых квартирантов и предоставлял им в пользование угол или вторую койку. Многоступенчатая субаренда заходила и дальше: если съёмщик работал посменно, на время отсутствия его спальное место снимал другой. Так единицей аренды выступала половина койки.
Это помещения с шестью и более комнатами. Аренда у таких была высокая: от 2 до 5 тысяч в год, что составляло 20% от жалованья чиновников. Поэтому и снимали их аристократы, дворяне, промышленники или банкиры.
Иногда такие помещения брали в аренду для ведения коммерческой деятельности. Практиковался и другой формат: домовладельцы сдавали одну просторную квартиру для большого количества угловых и коечных жильцов.
«Бесплатные» квартиры
В таких жили домовладельцы и их семьи, прислуга и рабочие.
Средние квартиры петербургской интеллигенции
Этот слой населения не задерживался в одной квартире надолго. Причина в том, что с мая по сентябрь петербуржцы предпочитали дачу: условия проживания там были выгоднее, чем в городе. Платить на время отсутствия за квартиру у съёмщиков не было финансовой возможности, поэтому они съезжали и осенью заселялись уже в другое место.
Средние квартиры купцов
Купцы стали выезжать на дачи только концу XIX века. Но даже в этом случае, в отличие от интеллигенции, они чаще сохраняли квартиру за собой.
Средние квартиры ремесленников и торговцев
Если род деятельности вынуждал мастеров перебираться из собственных изб в центр, то, как правило, они арендовали квартиры для смешанного использования. Это означает, что часть комнат была под торговое заведение, а часть — для проживания.
Маленькие квартиры
Среднестатистические маленькие квартиры предпочитали одинокие представители среднего класса. Семьи петербургских бедняков же останавливались в скромных помещениях дворовых флигелей, в мансардах, мезонинах, на чердаках и в подвалах.
В подвальных квартирах было очень сыро и сложно поддерживать чистоту, поэтому заселять туда жильцов официально запрещалось. Тем не менее по переписи 1890 года в них находились около 50 тысяч съёмщиков.
Комнаты, углы и койки
Сдача комнат в поднаём распространялась в моменты периодических квартирных кризисов. Резко возросшие цены на 3–5 комнатное жильё вынуждали средний класс или перебираться в маленькие квартиры, или пускать к себе жильцов.
Жилец, в свою очередь, находил новых квартирантов и предоставлял им в пользование угол или вторую койку. Многоступенчатая субаренда заходила и дальше: если съёмщик работал посменно, на время отсутствия его спальное место снимал другой. Так единицей аренды выступала половина койки.
Что с доходными домами сейчас
Многие особняки находятся в аварийном состоянии. К счастью, некоторые всё же обретают вторую жизнь: их реставрируют, реновируют и адаптируют под разные типы коммерческой недвижимости.
Компания ACADEMIA LAND продолжает концепцию доходных домов, преобразовывая разрушенные исторические объекты в четырёхзвёздочные сьют-отели. В них можно соприкоснуться с частью богатой истории: номера оснащены современной техникой, но первоначальный интерьер и экстерьер здания сохраняются.
К радости партнёров, домовладельцам наших дней больше не нужно вести учёт жильцов или опорожнять выгребные ямы :)). Все расходы и обязанности по управлению отелем берёт на себя гостиничный оператор ACADEMIA LAND. А владельцу остаётся получать стабильный доход от аренды и эстетическое удовольствие от владения роскошным сьютом.
Мы гордимся тем, что совместно с партнёрами прикладываем руку к улучшению облика города. Вместе мы возрождаем историю, спасая от забвения культурное наследие России.
Компания ACADEMIA LAND продолжает концепцию доходных домов, преобразовывая разрушенные исторические объекты в четырёхзвёздочные сьют-отели. В них можно соприкоснуться с частью богатой истории: номера оснащены современной техникой, но первоначальный интерьер и экстерьер здания сохраняются.
К радости партнёров, домовладельцам наших дней больше не нужно вести учёт жильцов или опорожнять выгребные ямы :)). Все расходы и обязанности по управлению отелем берёт на себя гостиничный оператор ACADEMIA LAND. А владельцу остаётся получать стабильный доход от аренды и эстетическое удовольствие от владения роскошным сьютом.
Мы гордимся тем, что совместно с партнёрами прикладываем руку к улучшению облика города. Вместе мы возрождаем историю, спасая от забвения культурное наследие России.
Academia Особняк Teploff, гостиная.
Point by Academia, сьют.
Academia Особняк Teploff, сьют.
Готовы ответить на ваши вопросы
Менеджер проконсультирует вас и предоставит информацию по доступным объектам
Заполните форму
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Отправляя заявку я соглашаюсь
с Политикой конфиденциальности
с Политикой конфиденциальности
Читать другие статьи
2014–2024 Сеть отелей «ACADEMILAND»®
Мы используем cookie, чтобы сайт был удобнее. Они содержат информацию о ваших предыдущих посещениях. Отказаться от их использования можно в настройках браузера.
Карта сайта
Карта сайта
