+7 (812) 614-11-90
cbo@academia-hotels.ru

ДДУ и ДБВ: анализируем доходность и целесообразность покупки строящейся недвижимости

Непунктуальных строительных компаний становится меньше, поэтому долевое строительство набирает обороты. Но до сих пор недобросовестные застройщики зарабатывают на неосведомлённости дольщиков миллионы, находя в законе лазейки.
Сегодня поговорим о популярных документах, которые регулируют отношения застройщиков и будущих владельцев жилья. Упомянем и закон, с которым стоит ознакомиться перед покупкой или продажей объекта недвижимости через ДДУ.

Содержание статьи:

Долевое строительство в 2025 году;

Закон, который должен знать каждый дольщик;

ДДУ: что за документ и когда нужен;

Что важно сделать перед заключением ДДУ;

Инвестиции в коммерческую недвижимость: что указать в ДДУ;

ДБВ: основной (прямой) или предварительный;

Чем плох договор займа;

Покупка объекта коммерческой недвижимости через ДДУ и ДБВ Академиа.

Долевое строительство в 2025 году

Речь идёт о форме строительства, при которой застройщик получает деньги покупателя и взамен обязуется предоставить по указанным в договоре параметрам недвижимость.

С 2018 года сразу использовать деньги дольщиков девелопер не может: строительство он ведёт на кредитные или собственные средства. Вложения инвесторов лежат на эскроу-счёте, и строительная компания получит их после передачи покупателю готовой недвижимости. Вернуть деньги до получения Разрешения на ввод в эксплуатацию возможно только при расторжении договора долевого участия. Если же процесс передачи затягивается больше чем на два месяца, дольщик вправе расторгнуть договор и вернуть средства.

Главный плюс долевого строительства — существенная экономия относительно покупки готовой недвижимости на вторичном рынке. Но не стоит забывать о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании.

Закон, который должен знать каждый дольщик

Это федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». В основе лежит идея разделения рисков между девелопером и покупателем. Закон:

Устанавливает правила и требования для защиты прав дольщиков в рамках долевого строительства;
Обязывает строительную компанию предоставлять информацию о проекте, его стадиях и сроках завершения;
Предусматривает механизмы защиты интересов инвесторов в случае задержки объекта или некачественного строительства;
Гарантирует, что покупатель может уверенно вкладываться в строительство на этапе котлована.

ДДУ: что за документ и когда нужен

Он нужен всегда, когда застройщик планирует возвести объект и привлекает для этого деньги физических и юридических лиц.

Договор долевого участия (ДДУ) — это письменное соглашение между строительной компанией и будущим владельцем помещения в строящемся здании. Там прописываются детали и условия, на которых дольщик получит место в доме после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Документ фиксирует права обеих сторон, заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Заключить ДДУ возможно только при вложении средств в объект недвижимости первичного рынка.

Что важно сделать перед заключением ДДУ

К сожалению, не все застройщики добросовестные. Даже в 2025 году они могут заявить о нехватке средств и бросить объект. Или вывести в эксплуатацию помещение ненадлежащего качества: без канализации или водоснабжения. Дольщикам приходится тратить время и нервы на суды, чтобы найти управу на безответственных или лицемерных девелоперов.

Чтобы избежать неприятного исхода, перед покупкой инвестору необходимо проверить:

Разрешение на строительство. В нём обязательно должно быть подтверждение права застройщика на строительство многоэтажного объекта, а не нулевого цикла;
Право собственности на землю или договор долгосрочной аренды с указанием целевого использования участка;
Проектную декларацию: данные о застройщике, его предыдущих объектах. Информацию ищите на официальном сайте или в соцсетях девелопера. Сведений нет? Это тревожный звонок.
Учредительную документацию девелопера и его финансовую отчётность. Потенциальному покупателю застройщик по закону обязан предъявить их для ознакомления.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: что указать в ДДУ

Договор не пройдет государственную регистрацию в Росреестре, если в нём отсутствует хотя бы один пункт:

Подробное описание будущей коммерческой недвижимости: адрес и этажность здания, расположение приобретаемого помещения, его площадь, количество комнат, наличие балкона, материалы для отделки и так далее;
Дата получения Разрешения на ввод в эксплуатацию, и когда застройщик передаст дольщику готовое помещение;
Стоимость объекта и порядок взаиморасчётов. В ДДУ фиксируется цена за 1 кв. м;
Срок гарантии (не менее пяти лет).

Заключайте ДДУ исключительно с самим девелопером, а не с фирмой-посредником. И обязательно убедитесь, что застройщик оформил документ в Росреестре. Обезопасьте себя: не рассчитывайтесь со строительной компанией сразу, как подпишете договор. Лучше сделайте это после его государственной регистрации.

ДБВ: основной (прямой) или предварительный

Основной договор купли-продажи будущей вещи в объекте содержит аналогичные условия, предусмотренные для ДДУ, а например ответственность для Застройщика даже может быть предусмотрена более жестче. Содержит исчерпывающие сведения для регистрации права собственности в Росреестре: ответственность, штрафы, обязательства. Вышеприведённые в статье советы, применимые к ДДУ, актуальны и для основного ДБВ. В ситуации же неисполнения обязательств или банкротства продавца дольщик/покупатель имеет основания расторгнуть договор, потребовать возврат денег или регистрацию права собственности в Объекте в отношении своего помещения, если помещение существует в натуре. Судебная практика при наличии прямого ДБВ всегда на стороне покупателей.

К сожалению, предварительный договор купли-продажи таким не похвастается. Его суть: стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, зафиксированных в предварительном ДБВ. Сходства с ДДУ у документа нет, а право собственности покупатель закрепляет именно в прямом ДБВ. Стоит ли говорить, что в дальнейшем велик риск отказа девелопера от заключения основного договора?

Чем плох договор займа

Предмет договора — передача покупателем денег застройщику с последующим возвратом средств в виде построенной недвижимости. Документ не защищает потенциального покупателя: выплата происходит, когда у продавца ещё нет права собственности на объект, а может просто не захотеть передать объект либо девелопер в дальнейшем может не осилить выкуп, то и не сможет передать объект недвижимости покупателю.

В случае же банкротства строительной компании, займодавец, безусловно, может пойти в суд. Однако на основании документа застройщика включат только в третью очередь кредиторов по денежному обязательству. Ожидание выплаты продолжительное, и некоторые не дожидаются вовсе.

Покупка объекта коммерческой недвижимости через ДДУ и ДБВ Академиа Лэнд

В telegram-канале мы рассказали, почему занимаемся исключительно редевелопментом, а не строим гостиничные комплексы с нуля. Прочитать можно здесь.

При реализации проектов, мы используем основной ДБВ, который по максимуму адаптирован под ДДУ. Документ даёт возможность занимать высокодоходные центральные локации и наделяет ответственностью перед покупателями. Помимо прямого ДБВ, заключаем мы и договор аренды, где указываем фиксированный ежемесячный доход покупателя.

Один из принципов ACADEMIA LAND — недвусмысленное и доверительное взаимодействие с партнёрами. Мы соблюдаем сроки сдачи объектов, а также подписываем долгосрочный договор аренды на основании которого начисляем доходность. Не умалчиваем мы и о скрытых платежах — у наших покупателей их просто нет.
Мы чтим десятилетнюю историю ACADEMIA LAND. Гордимся по кирпичику выстроенной за это время репутацией, лояльностью партнёров и гостей. Поэтому не позволим себе обещать невыполнимое. А наш прошлый опыт, понятная стратегия и нормативно-согласованные проекты лишь подтверждают эти слова.

Готовы ответить на ваши вопросы

Менеджер проконсультирует вас и предоставит информацию по доступным объектам

Связаться сейчас

Оставить заявку