Заказать звонок
Заполните форму и мы свяжемся
с Вами в ближайшее время!
с Вами в ближайшее время!
Помещения в отеле: необходимость операционных помещений для эффективного бизнеса
Успех отеля часто связывают лишь с номерами, поскольку гости там проводят больше времени, и это кажется основным источником дохода. Однако гостевые помещения являются лишь видимой частью айсберга. Успешная и бесперебойная работа отеля напрямую зависит от грамотно организованного «закулисья» — технических и служебных помещений.
В зависимости от функционала, гостиничная недвижимость делится на 2 типа: гостевая (гостиничные номера, залы ресторана, спа-зоны, конференц-залы) и операционная (кухни, офисы, склады, staff-зоны). Рассмотрим, почему их наличие и правильное обустройство — не прихоть, а требование законодательства, основа грамотной логистики внутри отеля и эффективности работы персонала.
Жёсткие требования законодательства: отель не может быть просто «зданием с номерами»
Российское законодательство, в первую очередь санитарно-эпидемиологические правила, жестко регламентирует организацию служебных зон в гостиницах. Пренебрежение этими нормами ведёт не только к штрафам, но и к приостановке деятельности.
Согласно актуальным СанПиН 2.3/2.4.3590−20 и требованиям для гостиниц (раздел 7), отель обязан обеспечить:
Если в отеле есть ресторан, к нему применяются еще более строгие нормативы для предприятий общественного питания (СанПиН 2.3/2.4.3590−20, МГСН 4.14−98, ГОСТ 30 389–2013).
Ресторан — это не просто обеденный зал. Это 5 групп помещений:
Расчёт для ресторана на 100 посадочных мест:
Таким образом, под один только ресторан требуется площадь, сопоставимая с несколькими десятками гостевых номеров.
Раздельные санузлы для гостей и сотрудников нужны, если одновременно в учреждении могут находиться больше 50 человек (учитывая и персонал, и клиентов). При меньшем количестве людей требование необязательно, можно обустроить один общий санузел.
Ключевые правила прописаны в следующих документах:
Соблюдение санитарных норм — не бюрократическая формальность, а базовое требование, определяющее возможность легальной работы отеля и ресторана.
Согласно актуальным СанПиН 2.3/2.4.3590−20 и требованиям для гостиниц (раздел 7), отель обязан обеспечить:
- Раздельное хранение чистого и грязного белья. Для фонда более 50 номеров хранение в одном помещении запрещено (п. 7.9). Это требует минимум двух изолированных кладовых: одну — со стеллажами с гигиеническим покрытием для чистого белья, другую — для сбора использованного.
- Централизованное и безопасное хранение химии. Моющие и дезинфицирующие средства должны храниться в оригинальной упаковке в недоступном для гостей месте. Рабочие растворы — только в промаркированных емкостях, а персонал обязан иметь средства индивидуальной защиты (п. 7.15).
- Специализированное помещение для уборочного инвентаря. Это не просто кладовка. Помещение должно быть оборудовано полками, иметь гигиеническое покрытие и условия для мытья, дезинфекции и просушки инвентаря (п. 7.17). Особое внимание уделяется инвентарю для туалетов: он обязан иметь иную маркировку и храниться изолированно (п. 2.11, 7.17).
Если в отеле есть ресторан, к нему применяются еще более строгие нормативы для предприятий общественного питания (СанПиН 2.3/2.4.3590−20, МГСН 4.14−98, ГОСТ 30 389–2013).
Ресторан — это не просто обеденный зал. Это 5 групп помещений:
- Для гостей (зал).
- Производственные (кухня, моечные, цеха).
- Складские (для продуктов, инвентаря).
- Административно-бытовые (офисы, раздевалки, санузлы для персонала).
- Технические (вентиляция, щитовые).
Расчёт для ресторана на 100 посадочных мест:
- Площадь зала: 100 мест * 2,5 кв. м = 250 кв. м.
- Площадь кухни, складов и технических помещений: минимум 200−300 кв. м, а для ресторана полного цикла с собственными заготовками — до 500 кв. м.
Таким образом, под один только ресторан требуется площадь, сопоставимая с несколькими десятками гостевых номеров.
Раздельные санузлы для гостей и сотрудников нужны, если одновременно в учреждении могут находиться больше 50 человек (учитывая и персонал, и клиентов). При меньшем количестве людей требование необязательно, можно обустроить один общий санузел.
Ключевые правила прописаны в следующих документах:
- СанПин 2.3/2.4.3590−20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения»;
- МГСН 4.14−98 «Предприятия общественного питания», строительные нормы;
- Пособие к СНиП 2.08.02−89 «Проектирование предприятий общественного питания»;
- СП 118.13 330.2022 «СНиП 31.06.2009 Общественные здания и сооружения»;
- ГОСТ 30 389−2013 «Услуги общественного питания».
Соблюдение санитарных норм — не бюрократическая формальность, а базовое требование, определяющее возможность легальной работы отеля и ресторана.
Эффективность работы персонала
Организация пространства напрямую зависит от рассчитанной по отраслевым нормативам численности персонала. Представьте отель на 100 номеров. Для его обслуживания требуется от 40 до 300 сотрудников (при коэффициенте 0,4−3,0 на номер в заивисмости от звездности отеля).
Общепринятые нормы расчета количества персонала:
Для отеля 5* с 100 номерами это может быть и 250−300 человек.
Всем этим людям нужны:
Общепринятые нормы расчета количества персонала:
- В отелях 4* коэффициент 0,4−1,5.
- В отелях 5* коэффициент 1,5−3.
Для отеля 5* с 100 номерами это может быть и 250−300 человек.
Всем этим людям нужны:
- Раздевалки и комнаты отдыха.
- Душевые и санузлы (которые, согласно нормам, должны быть отделены от гостевых при численности персонала и гостей более 50 человек).
- Служебные столовые и зоны для приёма пищи.
- Склады для хранения запасов белья, средств гигиены, запасных частей и инвентаря.
- Офисы для административного персонала (службы приёма и размещения, менеджмента, бухгалтерии).
Логистика: правильное расположение и оснащение технических зон определяют эффективность персонала.
Чёткое разделение «чистых» и «грязных» потоков (бельё, посуда, отходы) минимизирует пересечение персонала, сокращает время на перемещения и предотвращает перекрёстное загрязнение. Горничная, обслуживающая 10−16 номеров в день, физически не сможет эффективно работать, если ей придется искать чистое белье на другом конце здания, а уборочную тележку хранить в гостевом коридоре. Бесперебойная работа всего комплекса возможна только при наличии продуманной инфраструктуры «за кулисами».
Пример логистической схемы: Горничная собирает грязное белье в специальный мешок в своей тележке → относит его в грязную бельевую на этаже или в цоколе → оттуда бельё отправляется в прачечную → после обработки складируется в чистую бельевую → оттуда порционно распределяется по этажным кладовым горничных. Каждый этап требует своего помещения.
Пример логистической схемы: Горничная собирает грязное белье в специальный мешок в своей тележке → относит его в грязную бельевую на этаже или в цоколе → оттуда бельё отправляется в прачечную → после обработки складируется в чистую бельевую → оттуда порционно распределяется по этажным кладовым горничных. Каждый этап требует своего помещения.
Кроме того, грамотно организованные операционные помещения — это:
1
Снижение операционных издержек.
- Экономия на штрафах и судебных издержках. Соблюдение СанПиН и строительных норм страхует от штрафов и исков (например, при вспышке инфекции из-за нарушений гигиены).
- Снижение порчи имущества. Правильное хранение инвентаря, химии и белья продлевает срок их службы.
- Эффективное использование персонала. Оптимизированная логистика позволяет горничным убирать больше номеров за смену без потери качества, что может сократить потребность в штате.
- Снижение коммунальных расходов. Централизованные прачечные, оснащенные современным энергоэффективным оборудованием, экономичнее, чем стирка в арендованных прачечных или покупка услуг на стороне.
2
Повышение качества и капитализации бренда.
- Безупречная репутация. Гости ценят чистоту, порядок и отсутствие посторонних запахов. Всё это обеспечивается «невидимой» работой в технических зонах.
- Увеличение стоимости объекта. Помещения отеля с грамотно спроектированной и соответствующей нормативам инфраструктурой — это ликвидный и надежный актив. Перепроектировать и достроить технические зоны в уже работающем отеле — задача сложная и дорогая.
ACADEMIA — первая компания, которая предлагает купить не только гостевые, но и операционные помещения отеля.
Главный принцип компании WIN-WIN: мы создали работающую экосистему, в которой выгода каждого участника взаимосвязана.
Любой тип недвижимости приносит партнерам гарантированный доход.
Для партнеров открывается доступ к ранее закрытому классу активов — операционной гостиничной недвижимости, который обеспечивает стабильный доход под управлением профессионального оператора. Владельцы всех помещений бутик-отелей ACADEMIA получают гарантированную доходность.
Преимущества покупки операционной гостиничной недвижимости
Любой тип недвижимости приносит партнерам гарантированный доход.
Для партнеров открывается доступ к ранее закрытому классу активов — операционной гостиничной недвижимости, который обеспечивает стабильный доход под управлением профессионального оператора. Владельцы всех помещений бутик-отелей ACADEMIA получают гарантированную доходность.
Преимущества покупки операционной гостиничной недвижимости
1
Начальная стоимость квадратного метра ниже, чем у гостевых помещений.
2
Уровень доходности сопоставим с показателями других типов коммерческой недвижимости (ритейл, офисы, склады)
3
Юридические гарантии одинаковы для всех лотов.
Для ACADEMIA такая модель — основа развития. Возможность продавать весь комплекс помещений, а не только гостевые номера, как принято традиционно, кардинально ускоряет реализацию проектов и повышает их общую рентабельность.
Благодаря отлаженной модели и гарантированному спросу на оба типа недвижимости, мы можем покупать и реставрировать больше исторических особняков, восстанавливая облик городов и давая возможность зарабатывать нашим партнерам.
Благодаря отлаженной модели и гарантированному спросу на оба типа недвижимости, мы можем покупать и реставрировать больше исторических особняков, восстанавливая облик городов и давая возможность зарабатывать нашим партнерам.
ACADEMIA предлагает купить премиальную коммерческую недвижимость в центре Москвы и Санкт-Петербурга. Ваш капитал работает под управлением профессионалов отельного рынка, принося стабильный доход, а вы становитесь совладельцем уникального исторического наследия.
Рекомендованные статьи
Ознакомиться с проектами ACADEMIA в разделе Проекты
или свяжитесь с нами, чтобы получить презентацию о гостиничной недвижимости с гарантированной чистой доходностью от 10% годовых.
или свяжитесь с нами, чтобы получить презентацию о гостиничной недвижимости с гарантированной чистой доходностью от 10% годовых.
Вы можете
Сообщение об успешной отправке!