Какие налоги платят владельцы апартаментов?

Владельцы апартаментов платят налог на имущество по ставке 0,5–2% от кадастровой стоимости, НДФЛ 13% при сдаче в аренду (или 6% для ИП на УСН), налог при продаже при владении менее 5 лет, а также НДС 20% для юридических лиц.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов?

Нет, налоговый вычет, предусмотренный для жилых квартир, на апартаменты не распространяется, поскольку они имеют коммерческий статус.

Какой договор заключается при покупке апартаментов?

На этапе строительства заключается договор долевого участия (ДДУ), а для готовых объектов — договор купли-продажи (ДКП) с регистрацией права собственности в ЕГРН.

Какая доходность у апартаментов?

Средняя доходность апартаментов составляет 8–10% годовых, при краткосрочной аренде может достигать 12%, однако зависит от загрузки и качества управления.

Есть ли альтернатива апартаментам с гарантированной доходностью?

Да, альтернативой является покупка номера в отеле под управлением профессионального гостиничного оператора, где доходность фиксируется договором и не зависит от загрузки номера.

Главная
/
Блог
/
Инвестиции в апартаменты: разбор всех вопросов

Инвестиции в апартаменты: разбор всех вопросов

Апартаменты как способ инвестиций привлекает своей стоимостью и окупаемостью, но отталкивает сомнительным статусом: иногда сложно самому себе ответить на простой вопрос: «Что такое апартаменты?».

Разобраться в терминах, оценить риски и посчитать прибыль поможет эта инструкция.

Что такое апартаменты

Апартаменты — это коммерческое помещение, похожее на жилую квартиру. Как такой вид недвижимости появился и почему он стал популярен?

В крупных городах с плотной застройкой рано или поздно появляется сложность со свободной и недорогой для строительства землей. В 2000-х годах предприимчивые застройщики начали модернизировать старые здания и продавать в них помещения. Поняв, что власти не препятствуют продаже нежилых объектов для жизни, а потребители показывают интерес, девелоперы пошли дальше. Компании начали возводить здания на землях, не разрешенных для жилого строительства. Застройщики покупают участки с назначением под гостиницу или офисное здание, строят там дома и продают в них квартиры. Юридически они считаются коммерческими помещениями, и, хоть и не обладают свойствами жилых квартир, по закону жить в них не запрещено.

Так получается, что термин «апартаменты» появился вследствие смекалки застройщиков, и теперь власти подстраиваются под эти новые реалии. Поэтому на сегодня в законодательстве нет такого понятия и, соответственно, его определения.

Ключевой повод к интересу, который часто перевешивает всю неопределенность, — это конкурентно низкая цена как для девелоперов, так и для покупателей. Апарт-жилье не обременяется нормами жилищного строительства, которые, в случае с жилой застройкой, усложняют процесс согласования и получения разрешений и удорожают себестоимость объекта. Возможность обходить привычные требования и позволяют формировать более низкую стоимость от застройщика.

Гостиная лобби современного отеля с уютной зоной отдыха и стильным интерьером

В чем отличие апартаментов от обычных квартир

Первоочередное отличие, из которого вытекают все остальные, — это назначение земли, на которой строятся апарт-комплексы. Оно может быть двух видов: для размещения зданий гостиничного типа и для объектов общественно-делового значения. В обоих случаях объекты, располагающиеся на них, будут иметь коммерческий статус. Но если человек приобретет апартаменты в здании гостиничного типа, то у него будет возможность сделать временную регистрацию, а если в здании офисного — то даже временно прописаться не получится. Это первая важная отличительная особенность от обычной квартиры, в которой всегда можно зарегистрироваться на постоянной основе.

Инфраструктура. Жилую застройку контролирует государство, обязывая девелопера беспокоиться о наличии поблизости социально-важных объектов — детских садов, школ и поликлиник. Для возведения апарт-домов застройщик не обязан выполнять эти требования. С одной стороны, это дает возможность строительным компаниям использовать участки, где по нормативам невозможно построить жилые дома, а с другой — исключает большую часть потенциальных покупателей, то есть семьи с детьми.

Соседство. Вместе с покупкой жилой квартиры потребители соглашаются на определенные правила: например, соблюдать тишину в установленные часы и дни и не использовать свою собственность для коммерческих целей. За несоблюдение этих норм соседи имеют право вызвать полицию или написать жалобу. В случае с коммерческим помещением, которым являются апартаменты, жильцов могут ждать неприятные новости. Покупатели апарт-квартир должны быть готовы, что рядом с ними откроется барбершоп или кафе, и придется просто мириться с неудобствами.

Изъятие имущества. В случае финансовых трудностей суд не может забрать единственную, полностью оплаченную, квартиру. Однако если ими являются апартаменты, даже гостиничного типа, то человек с долгами может лишиться жилья.

Коммунальные и расходные платежи. Управляющие компании в апарт-комплексах не ограничены контролем государства за тарифами, поэтому могут рассчитывать стоимость коммунальных услуг как угодно. Если в цифрах, то разница составляет в среднем 20% в сравнении двух помещений одинаковой площади.

Стоимость. Цена на апартаменты ниже, чем на квартиры. В среднем, апарт-жилье можно купить на 15−20%, поэтому такие помещения пользуются популярностью, несмотря на все свои особенности. Особенно интересуются апартаментами инвесторы, рассматривающие недвижимость как источник пассивного дохода. Средняя окупаемость апартов — 10−15 лет, при тех же 20−30 годах в случае с обычными квартирами.

Виды апартаментов

Официальной классификации апартаментов в юридических нормах нет, но вот как условно можно разделить существующие форматы.

1

Жилой дом бизнес-класса. Здание или целый комплекс повышенного комфорта, который застройщик возвел в хорошем районе, но не получил разрешение на жилой дом. Встречаются смешанные проекты, в которых часть квартир сдается как жилые, часть — как апартаменты. Как правило, такую недвижимость покупают под сдачу и устанавливают цену выше среднего.

2

Нелегальные апартаменты. Иногда под апартаментами понимают неликвидное жилье с нарушением законов и правил. Например, незаконная перепланировка, в результате которой из одной квартиры получилось несколько студий. Самые яркие примеры, которые становятся поводами для шуток, — мини-квартиры площадью до 10 кв.м.

3

Лофт, перестрой. Красивым словом «лофт» в сфере апартаментов обычно обозначают отреставрированные старые объекты: это может быт завод, общежитие или гостиница, которое приводят в порядок внутри и снаружи. С одной стороны, получаются уникальные проекты с интересными фасадами и нестандартными планировками. С другой — трудно подобрать управляющую компанию с адекватным тарифом. Кроме того, банк считает перестрой вторичным жильем, от чего зависит процесс покупки и ипотечная ставка.

4

Апарт-отели. Это гостиничный комплекс с номерами в формате апартаментов которые застройщики продают по отдельности. Как правило, владелец приобретает квартиру для дальнейшей сдачи в аренду. Далее существует два варианта взаимодействия с апарт-отелем: либо собственник занимается сдачей самостоятельно, либо пользуется услугами управляющей компании.

РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ АПАРТАМЕНТОВ

К сожалению, на рынке апартаментов часты случаи заморозки проектов на стадии строительства. Надежнее покупать реальные объекты или же инвестировать только зарекомендовавшим себя застройщикам, на счету которых есть уже сданные проекты.
По данным ЦИАН, с 2013 по 2024 год в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.

Еще один важный фактор, который будет влиять на доходность объекта — локация. Недвижимость для сдачи в аренду перспективна, если проработаны вопросы расположения и концепции.

ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

С 1 сентября 2025 года вступают в силу новые правила классификации (Постановления Правительства Р Ф № 1951 и № 1952 от 27.12.2024), которые устраняют отдельный статус апарт-отелей — теперь они приравнены к гостиницам и обязаны получить «звездность» (от 1 до 5). Раньше апартаменты могли работать без звёзд или по упрощенным требованиям, но теперь всем объектам придется пройти переаттестацию до сентября 2025 года, иначе их деятельность будет приостановлена.

Это означает, что рынок ждет масштабная перестройка: владельцам апартов придется либо вкладываться в соответствие гостиничным стандартам, либо уходить с рынка. Для инвесторов это создает риски для «серых» апарт-проектов, но открывает возможности для легальных гостиничных операторов с готовой инфраструктурой.

какие налоги надо заплатить

Апартаменты действительно выигрывают на фоне жилых квартир за счет более низкой цены за квадратный метр, но стоит учитывать в финансовой статье и другие расходы. Например, как мы уже видели выше, это повышенные коммунальные платежи. Пункт «налоги» тоже требует отдельного внимания.

Налог на имущество в 5 раз выше, чем самая низкая ставка по жилой квартире — от 0,5 до 2%. То есть при покупке недвижимости в 3 млн рублей по кадастровой стоимости, владелец обязан заплатить от 3 до 9 тыс рублей в год, если это квартира, и от 15 до 60 тыс рублей в год, если это апартаменты.

Налоговый вычет. Покупатели обычной квартиры могут рассчитывать на возвращение 13% от суммы процентов по ипотеке и на вычет в размере до 260 тысяч рублей. Для владельцев апартаментов не предусмотрены никакие возмещения от государства.

Кстати, об ипотеке. Программы господдержки (материнский капитал, льготная ипотека) действуют только в случае покупки квартиры. Апартаменты придется приобретать за наличные, в рассрочку или в ипотеку с повышенным первоначальным взносом. Также нужно быть готовым к тому, что не все банки готовы профинансировать покупку апарт-жилья.

Налог на продажу. Для получения дохода с квартиры инвесторы могут использовать ее как для сдачи, так и для дальнейшей перепродажи. С апартаментами второй вариант не выгоден: чтобы не платить НДФЛ, коммерческие апарты должны быть во владении как минимум пять лет.

Таким образом, при принятии решения об инвестировании в апартаменты на одной чаше весов стоит низкая стоимость объекта, на второй — повышенные коммунальные платежи и отличные от квартиры налоги.

сколько составит чистый доход от аренды

Как правило, стоимость аренды апартаментов выше, чем у обычных квартир, если это жилой дом бизнес-класса, перестрой или апарт-отель. Повышенная стоимость обосновывается или хорошей локацией, или расположением в историческом здании. Вилка цен за долгосрочную аренду в Санкт-Петербурге — от 40 до 100 тыс рублей, за краткосрочную — от 3 до 15 тыс рублей в сутки, то есть от 90 тыс рублей в месяц. За вычетом всех расходов доходность от сдачи в аренду может составлять 8−10% в месяц и до 12% годовых.

В предложении апартов гостям на непродолжительный срок заложена большая инвестиционная привлекательность, но вместе с тем и большее вложение сил. Владельцу нужно заниматься привлечением арендаторов, чтобы поддерживать постоянную загрузку, встречать жильцов, контролировать состояние ремонта и закладывать расходы на обновление оснащения.

Существует сценарий, по которому инвестор частично освобожден от этих задач: если апарт-отелем занимается управляющая компания. В этом случае она выполняет функции технического сопровождения: обеспечивает исправность инженерных систем, контролирует текущий ремонт, взаимодействует с подрядчиками — следит за бесперебойной работой комплекса.

Но маркетингом, сдачей и управлением, как правило, все же нужно заниматься самостоятельно, или доверить и эту часть подрядчику, который также берет за это деньги.

В любом случае, нет 100% уверенности, будут ли апартаменты полностью загружены, а значит — нет гарантии предсказуемого дохода.

Альтернатива апартаментов с гарантированной доходностью

Альтернативный способ уверенно вложить деньги — это стать владельцем номера в известной сети отелей под управлением профессионального гостиничного оператора.

В портфеле компании ACADEMIA boutique hotels уже 4 подобных проекта.

Риск недостроя исключен. ACADEMIA приобретает уже готовое историческое здание, для которого составляет проект, узаконивает его, реставрирует, таким образом полностью приспосабливая его под функционал современного отеля.

Управление профессиональным гостиничным оператором. Тот самый формат «пассивного дохода», когда всю работу берет на себя гостиничный оператор. Он занимается управлением и организацией всего операционного менеджмента со специальной штатной структурой и бизнес-процессами, специфичными именно для этой индустрии, такими как:

Бронирование номеров
Размещение и обслуживание гостей
Координация работы персонала
Финансовые операции
Решение административных задач
Обеспечение безопасности

А также, в отличии от управляющей компании, берет на себя всю маркетинговую работу: участие в разработке стратегий продвижения, работу по расширению и поддержании базы гостей.

Гарантия доходности инвесторам вне зависимости от загрузки номерного фонда.
Инвестор экономит время и силы, переложив ответственность за стабильность доходности: гостиничный оператор не только обеспечивает качественный сервис, комфортные условия и бесперебойную работу отеля, но и берет на себя ответственность за достижение финансового результата.

В данной модели доходность гарантирована, прописана в договоре и не зависит от загруженности номера.

Официальная классификация отелей
Нет необходимости дополнительно заниматься «узакониванием» статуса, всё соответствует требованиям и нормативам отелей с высочайшим уровнем сервиса.
Хотя звездность отелей считается давно устоявшейся европейской системой, сами «звезды» в нашей стране присваивают по постановлению Правительства России. И число «звездочек» — не «обманка» для привлечения клиентов, а гарантия того, что постояльцев ожидает определенное качество и характеристики.

Востребованная локация
ACADEMIA выбирает для своих отелей только центральные локации рядом с историческими достопримечательностями. Благодаря этому номера продаются дороже и стабильно высоко загружены даже вне пика сезонности, что приносит большую прибыль.

Привлекательная концепция для платежеспособных туристов
Отели ACADEMIA находятся в исторических особняках 18 и 19 веков. Особая атмосфера создается еще и за счет дизайна в стиле Екатерининского классицизма, иммерсивным шоу и аутентичными деталями эпохи. Проработанная концепция отелей и высочайший сервис привлекает гостей, готовых платить больше за такой уровень гостеприимства.

Прекрасный пример — отель 4* ACADEMIA Особняк SHUVALOFF, — восстановленные до мельчайших деталей интерьеры соседствуют с технологичными решениями, а театрализованные встречи гостей создают неповторимый эффект погружения в историю. Такой подход не только сохраняет культурное наследие, но и превращает его в успешный коммерческий проект, привлекающий взыскательных ценителей уникального отдыха.

вывод

Апартаменты — объект для инвестирования, который «на слуху» и на первый взгляд кажется выгодным. При определенных обстоятельствах и тщательных расчетах это действительно может быть так. Однако круглогодичной загрузки (а значит регулярного дохода), как и пассивного владения совсем без участия в процессе управления, гарантированно достигнуть не получится.

Пассивный и гарантированный доход может предоставить покупка номера в отеле, которым управляет профессиональный гостиничный оператор. В связи с ростом туристического потока внутри страны, особенно в Санкт-Петербург — город с богатым историческим «имперским» наследием, спрос на отдых в отелях 4* и 5* будет только расти.

Строить новые здания в центральных, самых выгодных для туризма локациях просто негде, а приспособленные под современное использование исторические особняки идеально подходят для инвестиций. История каждого здания, архитектура с уникальным декором и атмосфера прошлого, сами продают ценителям старинной роскоши.