Инвестиции в апартаменты: разбор всех вопросов

Для тех, кто в теме пассивного дохода и долгосрочного инвестирования, апартаменты – подсвеченный бонус на игровой карте. Эта недвижимость привлекает своей стоимостью и более быстрой окупаемостью, но отталкивает сомнительным статусом: иногда сложно самому себе ответить на простой вопрос, что такое апартаменты. Разобраться в терминах, оценить риски и посчитать прибыль поможет эта инструкция.
Что такое апартаменты
Здесь вы получите ответы о том:
Чем апартаменты отличаются от обычных квартир
Виды апартаментов: жилой дом бизнес-класса, нелегальные апартаменты, перестрой, апарт-отель
Какие налоги надо платить
Сколько составит чистый доход от аренды
Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы
Прогнозы апарт-отелей
Нужно ли покупать на стадии строительства
Как понять, будет ли комплекс популярен
Что такое апартаменты

Апартаменты – это коммерческое помещение, похожее на жилую квартиру. В нем также живут люди, но по особым правилам: без регистрации (в редких случаях – со временной), с повышенными коммунальными расходами, без возможности налогового вычета, высоким налогом на имущество и неразвитой социальной инфраструктурой. Как такой вид недвижимости появился и почему он стал популярен, несмотря на все перечисленные особенности?

В крупных городах с плотной застройкой рано или поздно появляется сложность со свободной и недорогой для строительства землей. В 2000-х годах предприимчивые застройщики начали модернизовать старые здания и продавать в них помещения. Поняв, что власти не препятствуют продаже нежилых объектов для жизни, а потребители показывают интерес, девелоперы пошли дальше. Компании начали возводить здания на землях, не разрешенных для жилого строительства. Застройщики покупают участки с назначением под гостиницу или офисное здание, строят там дома и продают в них квартиры. Юридически они считаются коммерческими помещениями, и, хоть и не обладают свойствами жилых квартир, по закону жить в них не запрещено. Это и называется апартаментами.

Так получается, что термин «апартаменты» появился вследствие смекалки застройщиков, и теперь власти подстраиваются под эти новые реалии. Поэтому на сегодня в законодательстве нет такого понятия и, соответственно, его определения.
Ключевой повод к интересу, который часто перевешивает всю неопределенность, - это конкурентно низкая цена как для девелоперов, так и для покупателей. Апарт-жилье не обременяется нормами жилищного строительства, которые, в случае с жилой застройкой, усложняют процесс согласования и получения разрешений и удорожают себестоимость объекта. Возможность обходить привычные требования и позволяют формировать более низкую стоимость от застройщика.
В чем отличие апартаментов от обычных квартир

Первоочередное отличие, из которого вытекают все остальные, - это назначение земли, на которой строятся апарт-комплексы. Оно может быть двух видов: для размещения зданий гостиничного типа и для объектов общественно-делового значения. В обоих случаях объекты, располагающиеся на них, будут иметь коммерческий статус. Но если человек приобретет апартаменты в здании гостиничного типа, то у него будет возможность сделать временную регистрацию, а если в здании офисного – то даже временно прописаться не получится. Это первая важная отличительная особенность от обычной квартиры, в которой всегда можно зарегистрироваться на постоянной основе. Что еще?

Инфраструктура. Жилую застройку контролирует государство, обязывая девелопера беспокоиться о наличии поблизости социально-важных объектов – детских садов, школ и поликлиник. Для возведения апарт-домов застройщик не обязан выполнять эти требования. С одной стороны, это дает возможность строительным компаниям использовать участки, где по нормативам невозможно построить жилые дома, а с другой – исключает большую часть потенциальных покупателей, то есть семьи с детьми.

Соседство. Вместе с покупкой жилой квартиры потребители соглашаются на определенные правила: например, соблюдать тишину в установленные часы и дни и не использовать свою собственность для коммерческих целей. За несоблюдение этих норм соседи имеют право вызвать полицию или написать жалобу. В случае с коммерческим помещением, которым являются апартаменты, жильцов могут ждать неприятные новости. Покупатели апарт-квартир должны быть готовы, что рядом с ними откроется барбершоп, кафе или караоке-бар, и придется просто терпеть.

Изъятие имущества. В случае финансовых трудностей суд не может забрать единственную, полностью оплаченную, квартиру. Однако если им являются апартаменты, даже гостиничного типа, то человек с долгами может лишиться жилья.

Коммунальные и расходные платежи. Управляющие компании в апарт-комплексах не ограничены контролем государства за тарифами, поэтому могут рассчитывать стоимость коммунальных услуг как угодно. Если в цифрах, то разница составляет в среднем 20% в сравнении двух помещений одинаковой площади.
Счет за коммунальные платежи в ЖК «Лайнер» (Москва): апарты 32 кв.м., ноябрь 2021. Источник: https://journal.tinkoff.ru/aparts/#two
А еще в обязательные ежемесячные платежи не входит пополнение фонда капитального ремонта. С одной стороны, экономия, а с другой – когда понадобится ремонт, то расход на него все собственники должны будут нести поровну.
Стоимость. Цена на апартаменты ниже, чем на квартиры. В среднем, апарт-жилье можно купить на 15-20%, поэтому такие помещения пользуются популярностью, несмотря на все свои особенности. Особенно интересуются апартаментами инвесторы, рассматривающие недвижимость как источник пассивного дохода. Средняя окупаемость апартов – 10-15 лет, при тех же 20-30 годах в случае с обычными квартирами.
Виды апартаментов
Жилой дом бизнес-класса. Здание или целый комплекс повышенного комфорта, который застройщик возвел в хорошем районе, но не получил разрешение на жилой дом. Встречаются смешанные проекты, в которых часть квартир сдается как жилые, часть – как апартаменты. Как правило, такую недвижимость покупают под сдачу и устанавливают цену выше среднего.
1
Нелегальные апартаменты. Иногда под апартаментами понимают неликвидное жилье с нарушением законов и правил. Например, незаконная перепланировка, в результате которой из одной квартиры получилось несколько студий. Самые яркие примеры, которые становятся поводами для шуток, - мини-квартиры площадью до 10 кв.м.
2
Лофт, перестрой. Красивым словом «лофт» в сфере апартаментов обычно обозначают отреставрированные старые объекты: это может быт завод, общежитие или гостиница, которое приводят в порядок внутри и снаружи. С одной стороны, получаются уникальные проекты с интересными фасадами и нестандартными планировками. С другой – трудно подобрать управляющую компанию с адекватным тарифом. Кроме того, банк считает перестрой вторичным жильем, от чего зависит процесс покупки и ипотечная ставка.
3
Апарт-отели. Это гостиничный комплекс с номерами в формате апартаментов которые застройщики продают по отдельности. Как правило, владелец приобретает квартиру для дальнейшей сдачи в аренду. Далее существует два варианта взаимодействия с апарт-отелем: либо собственник занимается сдачей самостоятельно, либо пользуется услугами управляющей компании. Это более инвестиционно выгодный сценарий, поэтому далее будем рассказать про него.
4
Официальной классификации апартаментов в юридических нормах нет, но вот как условно можно разделить существующие форматы.
Какие налоги надо заплатить

Апартаменты действительно выигрывают на фоне жилых квартир за счет более низкой цены за квадратный метр, но стоит учитывать в финансовой статье и другие расходы. Например, как мы уже видели выше, это повышенные коммунальные платежи. Пункт «налоги» тоже требует отдельного внимания.

Налог на имущество в 5 раз выше, чем самая низкая ставка по жилой квартире – от 0,5 до 2%. То есть при покупке недвижимости в 3 млн рублей по кадастровой стоимости, владелец обязан заплатить от 3 до 9 тыс рублей в год, если это квартира, и от 15 до 60 тыс рублей в год, если это апартаменты.

Налоговый вычет. Покупатели обычной квартиры могут рассчитывать на возвращение 13% от суммы процентов по ипотеке и на вычет в размере до 260 тысяч рублей. Для владельцев апартаментов не предусмотрены никакие возмещения от государства.

Кстати, об ипотеке. Программы господдержки (материнский капитал, льготная ипотека) действуют только в случае покупки квартиры. Апартаменты придется приобретать за наличные, в рассрочку или в ипотеку с повышенным первоначальным взносом. Также нужно быть готовым к тому, что не все банки готовы профинансировать покупку апарт-жилья.

Налог на продажу. Для получения дохода с квартиры инвесторы могут использовать ее как для сдачи, так и для дальнейшей перепродажи. С апартаментами второй вариант не выгоден: чтобы не платить НДФЛ, коммерческие апарты должны быть во владении как минимум пять лет.

Таким образом, при принятии решения об инвестировании в апартаменты на одной чаше весов стоит низкая стоимость объекта, на второй – повышенные коммунальные платежи и отличные от квартиры налоги.
Сколько составит чистый доход от аренды

Как правило, стоимость аренды апартаментов выше, чем у обычных квартир, если это жилой дом бизнес-класса, перестрой или апарт-отель. Повышенная стоимость обосновывается или хорошей локацией, или расположением в историческом здании. Вилка цен за долгосрочную аренду в Санкт-Петербурге – от 40 до 60 тыс рублей, за краткосрочную – от 3 до 15 тыс рублей в сутки, то есть от 90 тыс рублей в месяц. Стоимость может быть и выше – от 6 до 30 тыс рублей, если апартаменты располагаются в центральных локациях. За вычетом всех расходов доходность от сдачи в аренду может составлять 8-15% в месяц и до 14% годовых.

В предложении апартов гостям на непродолжительный срок заложена большая инвестиционная привлекательность, но вместе с тем и большее вложение сил. Владельцу недвижимости нужно заниматься привлечением арендаторов, чтобы поддерживать постоянную загрузку, встречать жильцов, контролировать состояние ремонта и закладывать расходы на обновление оснащения.

Однако в сфере апарт-отелей существует сценарий, по которому инвестор полностью освобожден от этих необходимостей и даже более того – получает гарантированную стабильную доходность. Это возможно, когда апарт-отелем управляет гостиничный оператор.
Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы

Рассмотрим ситуацию, когда апарт-отель обслуживает управляющая компания, позволяя инвестору экономить ресурс времени и сил и переложить ответственность за стабильность доходности. В таком случае между классической гостиницей и апарт-отелем будет пересечение в предоставлении гостиничного сервиса и дополнительных услуг для комфортного пребывания гостей.

Апартаменты с пассивным доходом создали отдельный класс инвестиционной коммерческой недвижимости и являются более привлекательными, чем квартиры под сдачу или коммерческая недвижимость с арендатором. Вложения в апарт-отель уже давно популярны на Западе, и становятся постоянным трендом для инвесторов в России, которые работают с недвижимостью. В чем же ключевые отличия от классической гостиницы?
Формат номеров. Апарт-номера представляют собой помещение квартирного типа и обладают дополнительным оснащением в виде кухонной зоны. Это обосновано тем, что, в отличие от обычных гостиниц, в апарт-комплексах гости останавливаются на более продолжительный срок – примерно 5-6 суток.
1
Включение подрядчиков на аутсорсинге. В классическом отеле услуги и обслуживание предоставляет один управляющий оператор. В апарт-гостиницах, как правило, предусмотрены зоны коммерческих помещений, в которых могут располагаться отдельные представители услуг – кафе, фитнес-центры, салоны красоты и так далее. Для индивидуального обслуживания номеров управляющий апарт-отелем тоже может привлекать сторонних подрядчиков: например, для доставки еды, химчистки, организации досуга туристов и прочее.
2
Количество собственников. Апарт-номера – это инвестиционные объекты. Каждый апартамент принадлежит отдельному лицу, с которым гостиничный оператор поддерживает связь от момента коммерческого взаимодействия – покупки или вложения в строительство – до отчета о загрузке и доходности.
3
Гарантия доходности инвесторам. Управляющая компания не только обеспечивает качественный сервис, комфортные условия и бесперебойную работу апарт-отеля, но и отвечает за поддержание обещанного уровня доходности. УК берет на себя всю операционную и маркетинговую работу: бронирование, размещение гостей, отслеживание отзывов и проведение рекламных кампаний.
4
Более домашняя и приятная обстановка, с помощью которой гости могут адаптироваться к незнакомому городу в комфортных условиях, при этом не отказываясь от отельного сервиса. Гости апарт-гостиницы могут рассчитывать на высокий уровень обслуживания, круглосуточную поддержку персонала и доступную стоимость.
Ключевое отличие апарт-номера от номера стандартной гостиницы
Прогнозы апарт-отелей

Рынок недвижимости ищет новые возможности в связи с текущими экономическими особенностями. Так, в кризисные годы хорошо себя показал внутренний туризм, открывая двери для инвестиций в гостиницы. Генеральный директор VALO Sevice Константин Сторожев говорит о том, что пандемия продемонстрировала востребованность формата апартаментов у туристов. «В самый разгар коронакризиса, благодаря переходу с краткосрочного формата размещения гостей на долгосрочный, загрузка апартаментов была на уровне 60% загрузки. В это же время гостиницы загружали до 10% номерного фонда», — отмечает Сторожев.

В связи с продолжающимися трудностями с выездом за границу и потребностью в отдыхе комфорт-класса спрос на апартаменты сохраняется и в текущем году.
«Загрузка трехзвездочных отелей в майские праздники 2022 года составила примерно 90%, а четырехзвездочных апарт-отелей — 95%, средняя цена за проживание — 5000 и 14 000 руб. в сутки соответственно», говорит Алена Куницина, руководитель гостиничного оператора «ACADEMIA HOTELS».

Санкт-Петербург является лидером по количеству апарт-отелей во всей стране: по данным PwC, в 2020 году в городе работало 16 сервисных апартаментов и апарт-отелей, суммарно это — 14,570 тысяч номеров. Все больше инвесторов осознают их перспективность и выгодность по сравнению с вложениями в обычную жилую недвижимость.
Нужно ли покупать на стадии строительства

К сожалению, на рынке апартаментов часты случаи заморозки проектов на стадии строительства. Надежнее покупать реальные объекты или же инвестировать только зарекомендовавшим себя застройщикам, на счету которых есть уже сданные проекты.
По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.

Еще один гарантированный способ уверенно вложить деньги — это обратить внимание на апарт-комплексы, которые создаются путем реконструкции или капитального ремонта зданий. Например, ACADEMIA HOTELS приобретает уже готовые здания, для которого составляет проект, узаконивает его, делает перепланировку и ремонт. Таким образом, риск недостроя вообще исключен.
Как понять, будет ли комплекс популярен

Сам факт инвестирования в апартаменты не дает гарантий в получении высокого дохода. Недвижимость для гостиничных целей перспективна, если проработаны вопросы локации и идеи. Например, «ACADEMIA HOTELS» выбирает для строительства только центральные локации рядом с историческими достопримечательностями. Благодаря этому отели могут продавать номера дороже и работать как классические гостиницы: сдавать апартаменты только краткосрочно, что приносит большую прибыль.

В качестве идеи своих проектов «ACADEMIA HOTELS» продвигает миссию воссоздания исторического облика Петербурга. Для этого отели строятся в зданиях-особняках: как «Особняк на Галерной», открытый в старинном доме Теплова. Особая атмосфера создается еще и за счет дизайна в стиле Екатерининского классицизма, встречи гостей камергером с велком-дринком – любимым вином императрицы, осовремененным гербом бывшего владельца. Проработанная концепция апартаментов повышает шанс успешного вложения инвестиций.

На первый взгляд популярность апарт-комплекса можно предположить по расположению в центральных или исторических локациях, разработанному дизайну экстерьера и интерьера и заложенной идеи в проект. За всем этим стоит также качественная работа управляющей компании в обслуживании номеров и предоставлении сервиса гостям. Получить уверенность в достойном исполнении последних пунктов можно только на примере уже реализованных проектов. Если застройщик предлагает инвестировать в свой первый апарт-комплекс, то, увы, спрогнозировать эту работу невозможно.
Общий вывод про инвестиции в апартаменты

Апартаменты — наиболее стабильный объект для инвестирования. Они отвечают современным требованиям потребителей, так как по уровню комфорта и оснащения находятся наравне с жильем комфорт-класса. При этом стоимость квадратного метра апартаментов ниже, а доходность выше, даже при условии долгосрочной сдачи в аренду квартир в нише «комфорт».

В связи с особенностями формата этой недвижимости апартаменты выгоднее и законодательно правильнее сдавать в краткосрочную аренду. После покупки инвестору необходимо задуматься об организации работы объекта: привлекать риелторскую компанию или заниматься вопросами сдачи самостоятельно. Существует и третий вариант: если инвестиции уходят в апарт-отель с гостиничным оператором, как «ACADEMIA HOTELS», то участие инвестора сводится к минимуму. Управление отелем включает в привлечение гостей и общение с ними, постоянное присутствие, организацию уборки и ремонта, фиксацию отзывов. Кроме того, компания, которой инвестор делегирует управление своим апарт-номером гарантирует вкладчику стабильный доход не менее 10−15% в год.
Готовы ответить на ваши вопросы по телефону +7 (812) 614-11-90
Менеджер ACADEMIA HOTELS проконсультирует вас по доступным объектам
© ACADEMIA 2022
Мы используем cookie, чтобы сайт был удобнее. Они содержат информацию о ваших предыдущих посещениях. Отказаться от их использования можно в настройках браузера.Политика конфиденциальности
Карта сайта