Что нужно знать о сдаче апартаментов в аренду, чтобы гарантированно получать пассивный доход

Содержание статьи

Апартаменты — что это за тип недвижимости;

Виды апартаментов;

Возможные риски при покупке апартаментов под сдачу в аренду: как доход становится отрицательным;

Управляющая компания: что нужно знать, чтобы не обжечься;

Не управляющая компания, а гостиничный оператор — в чём выгода?

Апартаменты — что это за тип недвижимости?

Жилая недвижимость — это квартиры, построенные для проживания. Апартаменты же принадлежат к коммерческой недвижимости. У каждого юнита в апарт-комплексе есть кадастровый номер — его вы и приобретаете на вторичном рынке недвижимости или у застройщика.

Плюсы апартаментов:

Хороший срок окупаемости — до 10 лет;
Приемлемый порог входа — от 5 млн рублей. Даже в Москве купить апартаменты для сдачи в аренду возможно;
Как правило, удачное расположение;
В Санкт-Петербурге кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у жилой недвижимости.

Виды апартаментов

Они бывают:

сервисные,
псевдожильё.

Сервисные апартаменты — это юнит, который управляющая компания сдаёт за вас в аренду. От съёма жилья вы получаете пассивный доход.

Псевдожильё — это апартаменты, которые приобретают для проживания. Как в обычной квартире. Об этой разновидности жилья будет отдельный лонгрид, а сейчас подробнее поговорим о сервисных апартаментах.

Возможные риски при покупке апартаментов под сдачу в аренду: как доход становится отрицательным

По неопытности покупатели иногда подписывают договоры на невыгодных условиях: с получением денег от съёма жилья и ежемесячной оплатой услуг УК. Проблема пункта в том, что прибыль нестабильная: сегодня проживающие есть, а завтра их нет. Зато деньги управляющей компании платить нужно всегда — вот доход и становится отрицательным. Разорвать же договорные отношения с УК без дисконта или суда, как правило, невозможно.

Бывает, застройщик с хорошей репутацией построил апарт-комплекс, продал юниты инвесторам, а с задачами по привлечению и обслуживанию гостей не справился. Причина в том, что он оказался не готов к таким задачам: рынок по продаже жилья и рынок аренды работают по-разному.
Раньше девелоперы пользовались услугами международных гостиничных операторов. Сейчас приходится формировать УК — полноценную команду по управлению апарт-комплексом — а опыта в этом у застройщика нет.

К тому же для раскрутки гостиницы нужны годы. Сделать бренд узнаваемым, привлечь гостей, заработать лояльность и положительные отзывы — на это уходит около трёх лет. Немало собственников всё это время или терпят убытки, или занимаются сдачей юнита в аренду самостоятельно. О пассивном доходе речь уже не идёт.

Решает проблему «гарантированный доход» — условие в договоре, согласно которому после передачи объекта покупателю управляющая компания в течение какого-то времени выплачивает ему доход. Продолжительность выплат обычно находится в пределах 1–3 лет.

Договор на получение гарантированного дохода, однако, не панацея от отрицательной доходности — недобросовестная эксплуатирующая компания может документ расторгнуть. Чтобы этого не допустить, необходимо заблаговременно и внимательно ознакомиться с договором.

Хороший вариант — когда доход не зависит от наличия или отсутствия гостей. Например, компания ACADEMIA LAND ведёт управление гостиничным бизнесом на арендованной у вас площади, а вы ежемесячно получаете фиксированный доход. Долгосрочный договор аренды заключается от четырёх до пятнадцати лет и регистрируется в Росреестре. С пятого года сотрудничества предусмотрена индексации ставки.

Управляющая компания: что о ней нужно знать, чтобы не обжечься

Эксплуатирующая компания оказывает услуги по эксплуатации номерного фонда, его контролю с точки зрения ремонта, по начислению и разделению коммунальных платежей.

Сдача сервисных апартаментов в аренду происходит через управляющую компанию, а именно через её отдел аренды. Поэтому выбор УК — один из самых важных пунктов при покупке жилья.
На что смотреть:

На доказанную надёжность. Убеждаются в компетенциях УК по её проектам. Они заслужили лояльность гостей и приносят доход собственникам? Эксплуатирующей компании можно доверять.
На мировое имя. Или коллаборации с брендами с мировым именем.
На диверсифицированность. Другими словами — на умение компании подстраиваться под рынок. Оно определяется по тому, как компания выходила из кризисных ситуаций.
На соответствие локации и портрета целевой аудитории. Например, если ЦА — туристы, для сдачи апартаментов в аренду в Спб не подойдёт расположение объекта вблизи конечных станций метро. Гости города не хотят добираться до достопримечательностей долго.

Как понять, что эксплуатирующая компания ничего не понимает в управлении? Если у неё один проект, или у объектов сомнительная локация — всё это веские причины отказа от сотрудничества.

Не управляющая компания, а гостиничный оператор — в чём выгода?

Чтобы оставаться конкурентоспособными и не терять репутацию, отечественным застройщикам пришлось искать способы эффективного управления гостиничными комплексами без международных операторов. Возможно ли это?

ACADEMIA MANAGEMENT — это один из отделов монобренда ACADEMIA LAND, который выполняет функции и гостиничного оператора, и эксплуатирующей компании:

Следит за сохранностью номерного фонда, амортизацией и эксплуатацией;
Осуществляет полное операционное управление отелем по международному гостиничному стандарту USALI;
Заключает с владельцем юнита договор о долгосрочной аренде с пунктом об обязательных ежемесячных выплатах собственнику;
Обращается к разным каналам продаж с применением динамического ценообразования.

Известные застройщики Петербурга обращались к гостиничному оператору ACADEMIA MANAGEMENT с предложениями сотрудничества. Однако гостиничный оператор осуществляет операционную деятельность только в собственных объектах, которые построены отделом редевелопмента ACADEMIA DEVELOPMENT — в соответствии со стандартами, идеей и концепцией компании.

Готовы ответить на ваши вопросы

Менеджер проконсультирует вас и предоставит информацию по доступным объектам

Связаться сейчас

Оставить заявку