Что нужно знать о сдаче апартаментов в аренду, чтобы гарантированно получать пассивный доход
Апартаменты — что это за тип недвижимости?
Жилая недвижимость — это квартиры, построенные для проживания. Апартаменты же принадлежат к коммерческой недвижимости. У каждого юнита в апарт-комплексе есть кадастровый номер — его вы и приобретаете на вторичном рынке недвижимости или у застройщика.
Плюсы апартаментов:
Плюсы апартаментов:
- Хороший срок окупаемости — до 10 лет;
- Приемлемый порог входа — от 5 млн рублей. Даже в Москве купить апартаменты для сдачи в аренду возможно;
- Как правило, удачное расположение;
- В Санкт-Петербурге кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у жилой недвижимости.
Виды апартаментов
Они бывают:
Сервисные апартаменты — это юнит, который управляющая компания сдаёт за вас в аренду. От съёма жилья вы получаете пассивный доход.
Псевдожильё — это апартаменты, которые приобретают для проживания. Как в обычной квартире. Об этой разновидности жилья будет отдельный лонгрид, а сейчас подробнее поговорим о сервисных апартаментах.
- сервисные,
- псевдожильё.
Сервисные апартаменты — это юнит, который управляющая компания сдаёт за вас в аренду. От съёма жилья вы получаете пассивный доход.
Псевдожильё — это апартаменты, которые приобретают для проживания. Как в обычной квартире. Об этой разновидности жилья будет отдельный лонгрид, а сейчас подробнее поговорим о сервисных апартаментах.
Возможные риски при покупке апартаментов под сдачу в аренду: как доход становится отрицательным
По неопытности покупатели иногда подписывают договоры на невыгодных условиях: с получением денег от съёма жилья и ежемесячной оплатой услуг УК. Проблема пункта в том, что прибыль нестабильная: сегодня проживающие есть, а завтра их нет. Зато деньги управляющей компании платить нужно всегда — вот доход и становится отрицательным. Разорвать же договорные отношения с УК без дисконта или суда, как правило, невозможно.
Бывает, застройщик с хорошей репутацией построил апарт-комплекс, продал юниты инвесторам, а с задачами по привлечению и обслуживанию гостей не справился. Причина в том, что он оказался не готов к таким задачам: рынок по продаже жилья и рынок аренды работают по-разному.
Раньше девелоперы пользовались услугами международных гостиничных операторов. Сейчас приходится формировать УК — полноценную команду по управлению апарт-комплексом — а опыта в этом у застройщика нет.
К тому же для раскрутки гостиницы нужны годы. Сделать бренд узнаваемым, привлечь гостей, заработать лояльность и положительные отзывы — на это уходит около трёх лет. Немало собственников всё это время или терпят убытки, или занимаются сдачей юнита в аренду самостоятельно. О пассивном доходе речь уже не идёт.
Решает проблему «гарантированный доход» — условие в договоре, согласно которому после передачи объекта покупателю управляющая компания в течение какого-то времени выплачивает ему доход. Продолжительность выплат обычно находится в пределах 1–3 лет.
Договор на получение гарантированного дохода, однако, не панацея от отрицательной доходности — недобросовестная эксплуатирующая компания может документ расторгнуть. Чтобы этого не допустить, необходимо заблаговременно и внимательно ознакомиться с договором.
Хороший вариант — когда доход не зависит от наличия или отсутствия гостей. Например, компания ACADEMIA LAND ведёт управление гостиничным бизнесом на арендованной у вас площади, а вы ежемесячно получаете фиксированный доход. Долгосрочный договор аренды заключается от четырёх до пятнадцати лет и регистрируется в Росреестре. С пятого года сотрудничества предусмотрена индексации ставки.
Бывает, застройщик с хорошей репутацией построил апарт-комплекс, продал юниты инвесторам, а с задачами по привлечению и обслуживанию гостей не справился. Причина в том, что он оказался не готов к таким задачам: рынок по продаже жилья и рынок аренды работают по-разному.
Раньше девелоперы пользовались услугами международных гостиничных операторов. Сейчас приходится формировать УК — полноценную команду по управлению апарт-комплексом — а опыта в этом у застройщика нет.
К тому же для раскрутки гостиницы нужны годы. Сделать бренд узнаваемым, привлечь гостей, заработать лояльность и положительные отзывы — на это уходит около трёх лет. Немало собственников всё это время или терпят убытки, или занимаются сдачей юнита в аренду самостоятельно. О пассивном доходе речь уже не идёт.
Решает проблему «гарантированный доход» — условие в договоре, согласно которому после передачи объекта покупателю управляющая компания в течение какого-то времени выплачивает ему доход. Продолжительность выплат обычно находится в пределах 1–3 лет.
Договор на получение гарантированного дохода, однако, не панацея от отрицательной доходности — недобросовестная эксплуатирующая компания может документ расторгнуть. Чтобы этого не допустить, необходимо заблаговременно и внимательно ознакомиться с договором.
Хороший вариант — когда доход не зависит от наличия или отсутствия гостей. Например, компания ACADEMIA LAND ведёт управление гостиничным бизнесом на арендованной у вас площади, а вы ежемесячно получаете фиксированный доход. Долгосрочный договор аренды заключается от четырёх до пятнадцати лет и регистрируется в Росреестре. С пятого года сотрудничества предусмотрена индексации ставки.
Управляющая компания: что о ней нужно знать, чтобы не обжечься
Эксплуатирующая компания оказывает услуги по эксплуатации номерного фонда, его контролю с точки зрения ремонта, по начислению и разделению коммунальных платежей.
Сдача сервисных апартаментов в аренду происходит через управляющую компанию, а именно через её отдел аренды. Поэтому выбор УК — один из самых важных пунктов при покупке жилья.
На что смотреть:
Как понять, что эксплуатирующая компания ничего не понимает в управлении? Если у неё один проект, или у объектов сомнительная локация — всё это веские причины отказа от сотрудничества.
Сдача сервисных апартаментов в аренду происходит через управляющую компанию, а именно через её отдел аренды. Поэтому выбор УК — один из самых важных пунктов при покупке жилья.
На что смотреть:
- На доказанную надёжность. Убеждаются в компетенциях УК по её проектам. Они заслужили лояльность гостей и приносят доход собственникам? Эксплуатирующей компании можно доверять.
- На мировое имя. Или коллаборации с брендами с мировым именем.
- На диверсифицированность. Другими словами — на умение компании подстраиваться под рынок. Оно определяется по тому, как компания выходила из кризисных ситуаций.
- На соответствие локации и портрета целевой аудитории. Например, если ЦА — туристы, для сдачи апартаментов в аренду в Спб не подойдёт расположение объекта вблизи конечных станций метро. Гости города не хотят добираться до достопримечательностей долго.
Как понять, что эксплуатирующая компания ничего не понимает в управлении? Если у неё один проект, или у объектов сомнительная локация — всё это веские причины отказа от сотрудничества.
Не управляющая компания, а гостиничный оператор — в чём выгода?
Чтобы оставаться конкурентоспособными и не терять репутацию, отечественным застройщикам пришлось искать способы эффективного управления гостиничными комплексами без международных операторов. Возможно ли это?
ACADEMIA MANAGEMENT — это один из отделов монобренда ACADEMIA LAND, который выполняет функции и гостиничного оператора, и эксплуатирующей компании:
Известные застройщики Петербурга обращались к гостиничному оператору ACADEMIA MANAGEMENT с предложениями сотрудничества. Однако гостиничный оператор осуществляет операционную деятельность только в собственных объектах, которые построены отделом редевелопмента ACADEMIA DEVELOPMENT — в соответствии со стандартами, идеей и концепцией компании.
ACADEMIA MANAGEMENT — это один из отделов монобренда ACADEMIA LAND, который выполняет функции и гостиничного оператора, и эксплуатирующей компании:
- Следит за сохранностью номерного фонда, амортизацией и эксплуатацией;
- Осуществляет полное операционное управление отелем по международному гостиничному стандарту USALI;
- Заключает с владельцем юнита договор о долгосрочной аренде с пунктом об обязательных ежемесячных выплатах собственнику;
- Обращается к разным каналам продаж с применением динамического ценообразования.
Известные застройщики Петербурга обращались к гостиничному оператору ACADEMIA MANAGEMENT с предложениями сотрудничества. Однако гостиничный оператор осуществляет операционную деятельность только в собственных объектах, которые построены отделом редевелопмента ACADEMIA DEVELOPMENT — в соответствии со стандартами, идеей и концепцией компании.
Готовы ответить на ваши вопросы
Менеджер проконсультирует вас и предоставит информацию по доступным объектам
Заполните форму
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Отправляя заявку я соглашаюсь
с Политикой конфиденциальности
с Политикой конфиденциальности
Читать другие статьи
2014–2024 Сеть отелей «ACADEMILAND»®
Мы используем cookie, чтобы сайт был удобнее. Они содержат информацию о ваших предыдущих посещениях. Отказаться от их использования можно в настройках браузера.
Карта сайта
Карта сайта