Анализ первичной и вторичной недвижимости ОАЭ
Добрый день, уважаемые партнеры! Сегодня рассказываем о различиях первичной и вторичной недвижимости Дубая.
Рынок первичной недвижимости достаточно динамичен, так как мегаполисы выстраиваются в течение 40-50 лет. Происходит обустройство районов и выстраивание необходимой инфраструктуры. В данный период проводится широкая маркетинговая компания по привлечению туристов и экспатов со всех уголков страны. Ведущие застройщики эмирата предлагают уникальные проекты для продажи регулярно.
При выборе первичной недвижимости необходимо обратить внимание на следующие характеристики:
● Месторасположение;
● Инфраструктура;
● Динамика цены для возможной перепродажи;
● Данные о планировках;
● Доступность к развитым районам города.
Рынок первичной недвижимости достаточно динамичен, так как мегаполисы выстраиваются в течение 40-50 лет. Происходит обустройство районов и выстраивание необходимой инфраструктуры. В данный период проводится широкая маркетинговая компания по привлечению туристов и экспатов со всех уголков страны. Ведущие застройщики эмирата предлагают уникальные проекты для продажи регулярно.
При выборе первичной недвижимости необходимо обратить внимание на следующие характеристики:
● Месторасположение;
● Инфраструктура;
● Динамика цены для возможной перепродажи;
● Данные о планировках;
● Доступность к развитым районам города.
Для того, чтобы выгодно перепродать объект первичной недвижимости, необходимо проанализировать возможность входа и выхода, составить четкий план действий. Различают две группы инвесторов, которые вкладывают капитал в сектор первичной недвижимости:
1. «With the eye to resell». Клиенты направлены на получение прибыли от перепродажи объектов. С помощью рассрочки появляется возможность заработка, так как в эмиратах возможно перепродавать недвижимость уже после оплаты первоначального взноса.
2. «End Customers». Клиенты данной группы «входят» в проекты с целью экономии. Рассрочка позволяет спланировать свой бюджет и позволить приобрести недвижимость для жилья, сдачи или получения пассивного дохода позволяет нивелировать риски инфляции при эксплуатации или будущей перепродаже.
1. «With the eye to resell». Клиенты направлены на получение прибыли от перепродажи объектов. С помощью рассрочки появляется возможность заработка, так как в эмиратах возможно перепродавать недвижимость уже после оплаты первоначального взноса.
2. «End Customers». Клиенты данной группы «входят» в проекты с целью экономии. Рассрочка позволяет спланировать свой бюджет и позволить приобрести недвижимость для жилья, сдачи или получения пассивного дохода позволяет нивелировать риски инфляции при эксплуатации или будущей перепродаже.
В чем еще особенность сектора первичной недвижимости?
На нем практически отсутствует дистресс предложения – то есть сброс цен для более быстрой продажи. В Дубае предоставляют удобные графики рассрочки и условия перепродажи. Дистресс предложения может проявляться в сделках, участники которых не справляются с возложенной финансовой нагрузкой.
Рынок вторичной недвижимости ОАЭ менее динамичен, чем первичной. Это обусловлено его сформированностью и целостностью. Вторичные проекты имеют сформированные сегменты целевой аудитории и выполнены под запрос клиентов. Также на вторичном рынке уже понятен арендный поток, который гарантирует пассивный доход собственникам.
При выборе вторичной недвижимости необходимо обратить внимание на следующие характеристики:
● Месторасположение;
● Уровень амортизации;
● Инфраструктура проекта;
● Арендный поток (пассивный доход);
● Базовая ставка индексации роста цены.
На нем практически отсутствует дистресс предложения – то есть сброс цен для более быстрой продажи. В Дубае предоставляют удобные графики рассрочки и условия перепродажи. Дистресс предложения может проявляться в сделках, участники которых не справляются с возложенной финансовой нагрузкой.
Рынок вторичной недвижимости ОАЭ менее динамичен, чем первичной. Это обусловлено его сформированностью и целостностью. Вторичные проекты имеют сформированные сегменты целевой аудитории и выполнены под запрос клиентов. Также на вторичном рынке уже понятен арендный поток, который гарантирует пассивный доход собственникам.
При выборе вторичной недвижимости необходимо обратить внимание на следующие характеристики:
● Месторасположение;
● Уровень амортизации;
● Инфраструктура проекта;
● Арендный поток (пассивный доход);
● Базовая ставка индексации роста цены.
Различают две группы инвесторов, которые вкладывают капитал в сектор вторичной недвижимости:
1. «End customers». Инвесторы ориентированы на собственное проживание или сохранение накопленного капитала в недвижимости. Такие клиенты находятся в поисках готовых объектов во избежание траты временных и материальных ресурсов на обустройство апартаментов для сдачи или личного проживания (релокация / поддержка родственников и др.).
2. «Clients for passive income». Инвесторы ориентированы на получение понятного и гарантированного пассивного дохода сразу (экономический подход в оценке недвижимости). Данный тип клиентов имеют меньшие сроки горизонта планирования, чем клиенты первичного сегмента. К примеру, планирование происходит не на 7-10 лет, а на 3 года. Индексация роста стоимости недвижимости (базовая по рынку, средняя +10%) позволяет нивелировать риски инфляции. (Важно анализировать экономическую и политическую обстановку страны, стабильность валюты и т.д.).
В сравнении с рынком первичной недвижимости, в секторе вторичной недвижимости уровень дистресс сделок значительно выше, но не настолько высокий, если сравнить с уровнем кризисного рынка. С чем же это может быть связано?
1. С высоким уровнем пассивного дохода, который перекрывает финансовую нагрузку.
2. С превышением спроса над предложением.
3. С использованием преобладающего большинства объектов для жилья, а не для заработка.
Уровень дистресса также растет в том случае, если продавец объекта вторичной недвижимости не справляется с кредитной нагрузкой, при этом использует данный объект для жизни.
На дистресс сделки ориентированы профессионалы или компании, которые специализируются на рынке недвижимости: сделки проходят в закрытом режиме и очень быстро.
Анализ первичного и вторичного секторов недвижимости по приведенным выше критериям позволяет определить целесообразность покупки того или иного объекта с учетом объемов имеющегося капитала и целевой установки инвестора.
1. «End customers». Инвесторы ориентированы на собственное проживание или сохранение накопленного капитала в недвижимости. Такие клиенты находятся в поисках готовых объектов во избежание траты временных и материальных ресурсов на обустройство апартаментов для сдачи или личного проживания (релокация / поддержка родственников и др.).
2. «Clients for passive income». Инвесторы ориентированы на получение понятного и гарантированного пассивного дохода сразу (экономический подход в оценке недвижимости). Данный тип клиентов имеют меньшие сроки горизонта планирования, чем клиенты первичного сегмента. К примеру, планирование происходит не на 7-10 лет, а на 3 года. Индексация роста стоимости недвижимости (базовая по рынку, средняя +10%) позволяет нивелировать риски инфляции. (Важно анализировать экономическую и политическую обстановку страны, стабильность валюты и т.д.).
В сравнении с рынком первичной недвижимости, в секторе вторичной недвижимости уровень дистресс сделок значительно выше, но не настолько высокий, если сравнить с уровнем кризисного рынка. С чем же это может быть связано?
1. С высоким уровнем пассивного дохода, который перекрывает финансовую нагрузку.
2. С превышением спроса над предложением.
3. С использованием преобладающего большинства объектов для жилья, а не для заработка.
Уровень дистресса также растет в том случае, если продавец объекта вторичной недвижимости не справляется с кредитной нагрузкой, при этом использует данный объект для жизни.
На дистресс сделки ориентированы профессионалы или компании, которые специализируются на рынке недвижимости: сделки проходят в закрытом режиме и очень быстро.
Анализ первичного и вторичного секторов недвижимости по приведенным выше критериям позволяет определить целесообразность покупки того или иного объекта с учетом объемов имеющегося капитала и целевой установки инвестора.
2014–2023 Сеть отелей «ACADEMILAND»®
Мы используем cookie, чтобы сайт был удобнее. Они содержат информацию о ваших предыдущих посещениях. Отказаться от их использования можно в настройках браузера.
Карта сайта
Карта сайта