+7 (812) 614-11-90
cbo@academia-hotels.ru

доходный подход к оценке недвижимости

Для того, чтобы определить стоимость недвижимости на момент проведения оценки и спрогнозировать будущую доходность, необходимо применять доходный подход. Почему данный подход так полезен?

Главная польза доходного подхода – возможность определить пользу и выгоду для инвестора и спрогнозировать примерный объем прибыли, которую может принести недвижимость.

Доходный подход к оценке недвижимости

Анализ позволяет определить доходный потенциал конкретного объекта недвижимости, начиная со дня оценки и до завершения эксплуатационного срока.

Доходный подход выявляет риски и особенности определенного вида недвижимости, связанные с локацией, инфраструктурой, а также определить рыночную ценность объекта.

Метод капитализации

Метод дисконтирования

Специалисты выделяют два метода:

Каждый из представленных методов базируется на тезисе о том, что любой объект недвижимости способен приносить существенную прибыль. Оценка стоимости и прогноз потенциальной прибыли осуществляется с помощью конвертации объема прибыли от объекта в установленную стоимость. Как мы уже говорили выше, учитываются риски и особенности.

Метод капитализации объема прибыли в стоимость объекта недвижимости осуществляется с помощью конвертации прибыли за определенный период. При дисконтировании денежного потока конвертируется объем прибыли сразу за несколько периодов, а также доходы от реализации.

Эффективность данных методов оценивается по следующим признакам:

Методы оценки с применением доходного подхода

Интересы и потребности целевой аудитории, составление портрета клиентов.

Объективность и достоверность данных, которые ложатся в основу аналитического отчета.

Уровень конкурентоспособности и динамика рынка.

Уровень ликвидности недвижимости: локация, инфраструктура, транспортная доступность, планировка и др.

Актуален в случаях, когда:

Результатом применения данного метода становится расчет стоимости единого объекта недвижимости. Конвертация чистой доходности за определенный период времени в стоимости на момент проведения оценки позволяет сформировать заключение о ценности того или иного объекта недвижимости.

Данный метод имеет несколько ограничений, к которым относятся: нестабильный уровень доходности и возможность незавершенного строительства. Когда метод капитализации наиболее эффективен? При оценке стоимости арендной недвижимости. Коммерческие объекты недвижимости при доходном подходе целесообразней всего оценить за счет метода дисконтирования денежных поступлений. К примеру, данный метод применяется в компании ACADEMIA HOTELS при оценке гостиничных апартаментов.

Метод непосредственной капитализации доходов

В течение всего расчетного периода была зафиксирована доходность на неизменном уровне.

Прибыль от недвижимости имеет тенденцию плавного роста.

Если проводить сравнительный анализ данного метода с тем, что представлен выше, то оценка с помощью дисконтирования требует значительно больших временных ресурсов. Результатом применения метода становится определение стоимости практически любых объектов недвижимости вне зависимости от уровня стабильности доходов, которые она приносит.

Для комплексного проведения оценки с помощью данного метода собирается информация о временном периоде прогнозирования, примерные объемы прибыли, а также о дисконтной ставке.

Актуальность применения метода дисконтирования обусловлена:

Метод дисконтированных денежных потоков

Прогнозами об изменении уровня прибыли от недвижимости в ближайшее время.

Разработкой стратегией повышения уровня прибыли от объекта.

Периодическими поступлениями прибыли от недвижимости.

Многопрофильность представленного объекта недвижимости.

Сдача проекта в эксплуатацию.

В зависимости от объема данных о желаемом объекте недвижимости колеблются временные рамки прогнозирования прибыли. Чем интенсивней проводится исследование и изучение, чем больше временных ресурсов необходимо задействовать. Зарубежная практика отмечает прогнозирование на 10 и менее лет, в России прогнозирование осуществляется на максимальный срок 5 лет. Прогнозируемая прибыль рассчитывается согласно имеющимся данным о расходах и доходах за выбранный истекший период. Также учитывается экономическая ситуация и динамика рынка, а также анализ предполагаемой доходности.

Дисконтирование денежных потоков: этапы и временные затраты

Основной недостаток дисконтирования заключается в человеческом факторе, связанном с заведомыми ошибками специалиста в прогнозировании доходности.

Среди преимуществ данного метода оценки недвижимости можно выделить:

«Плюсы» и «минусы» метода дисконтирования

Универсальность для любого типа недвижимости.

Возможность определить наиболее точную стоимость объектов недвижимости в условиях экономической нестабильности.

Условия, необходимые для использования доходного подхода

Применять данный подход при оценке недвижимости целесообразно и эффективно, если объект недвижимости способен приносить доход (например, это коммерческая недвижимость под краткосрочную или долгосрочную сдачу), а также при наличии вероятности прогнозирования доходности при эксплуатации недвижимости.

Расчет валового дохода от эксплуатации недвижимости.

Анализ убытков, вызванных долгами по арендной плате, показатель вычитается из валовой доходности.

Анализ расходов от эксплуатации объекта недвижимости. Включает в себя коммунальные платежи, затраты на ремонт, заработную плату сотрудников

Вычисление чистой прибыли выбранного объекта недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации.

Рынок недвижимости стабилен и надежен вне зависимости от экономической обстановки. Поэтому при правильном подходе даже начинающий инвестор может выйти на стабильный пассивный доход. Что для этого необходимо?

Алгоритм реализации доходного подхода в оценке объектов недвижимости

Оценка недвижимости гостиничной недвижимости компании ACADEMIA HOTELS

Многофункциональные гостиничные комплексы ACADEMIA HOTELS располагаются в историческом центре Санкт-Петербурга. Приобретая в собственность апартаменты, инвестор сдает их в долгосрочную аренду гостиничному оператору ACADEMIA HOTELS, что обеспечивает гарантированный доход. Все дополнительные расходы на себя также берет гостиничный оператор. Заключаемые договоры регистрируются в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Компания осуществляет свою деятельность в соответствии с федеральным законом № 73 «Об объектах культурного наследия».

Оценка недвижимости производится с применением метода дисконтирования денежных потоков. Каждый объект проходит специализированную оценку по системе соответствия рынку потребителя Product/Market Fit. Проекты спроектированы согласно интересам целевой аудитории и рассчитаны на определенные категории гостей.

Готовы ответить на ваши вопросы по телефону +7 (812) 614-11-90

Менеджер проконсультирует вас по доступным объектам

Связаться сейчас

Оставить заявку